Bemiddeling - mediation

Bemiddeling ook wel mediation genoemd, wordt meer-en-meer toegepast bij juridische conflicten. Het is een methode om zonder gezichtsverlies beide partijen tot een aanvaardbare overeenkomst te laten komen. Bemiddeling kost tijd. Nu het bestuur van de stichting Huurteam heeft besloten dat Scheper niet meer dan 1,5 uur aan een zaak mag besteden, zonder toestemming van het bestuur, brengt deze vorm van juridische geschilbeslechting onbereikbaar voor huurders. Scheper: "Bemiddeling tussen huurder en verhuurder betekent meestal dat de zaak in enkele dagen kan worden opgelost, terwijl langs procedurele via de Huurcommissie een zaak een jaar of langer kan duren. Het meest stringente voorbeeld is een zaak die binnen 2 uur en 40 minuten werd opgelost tot ieders tevredenheid, door het bestuur niet wordt getolereerd omdat er geen bestuursbeslissing aan vooraf was gegaan. Het ergste vond ik nog de opmerking vanuit het bestuur 'We zijn geen brandweer'."

Inkomensderving

De huurteamconsulent Dirk Scheper die voor de Stichting de praktische, niet-bestuurlijke taken behandeld voor de huurders, heeft een aanzienlijke inkomensderving moeten slikken. De Stichting heeft namelijk eenzijdig besloten om de afgesproken uurprijs van circa €34,00 per uur te verlagen naar circa €27,00 per uur. De huurteamconsulent is daarmee akkoord gegaan, omdat hij vindt dat de belangen van de huurders binnen de Gemeente Hilversum voorop dienen te staan. Hij staat op het standpunt dat de subsidie van de Gemeente Hilversum optimaal moet worden benut en een inkomensderving van 20% daaraan tegemoet komt. “Ik vind het alleen bijzonder vervelend dat hierover geen enkele discussie is geweest en ik geen inspraak heb gehad in de mogelijke oplossingen om efficiënter te kunnen werken. Ik denk aan de veel tijd kostende Kantonrechterzaken, waarbij de huurder mogelijkerwijs ook zelf voor een deel in de kosten kan bijdragen of de realisatie van een inloopspreekuur bij de Gemeente Hilversum. De Gemeente Hilversum stond hier positief tegenover. Zelf had ik aangeboden om één dag per week op het Gemeentehuis dit inloop spreekuur te houden. De Stichting heeft hier echter geen oren naar, gezien hun eenzijdig besluit om zonder overleg mijn inkomsten met 20% te korten.”
Scheper wordt naast zijn inkomensderving ook verplicht om iedere zaak die meer dan 1,5 uur in beslag neemt of zou kunnen nemen eerst toestemming te vragen aan het bestuur van de stichting. Het bestuur neemt vervolgens de beslissing of aan de betreffende zaak ook meer tijd mag worden besteedt. In de ogen van Scheper wordt hiermee niet alleen een bureaucratische drempel opgeworpen die tijdrovend is (en dus in tegenspraak tot de kostenreducering die de stichting wil bewerkstelligen), maar ook niet tegemoet komt aan de belangen van de huurder. Immers, het bestuur gaat op de plaats zitten van Scheper die verantwoordelijk is voor het optimaal ondersteunen van de huurder en het recht om voor de belangen van de huurder op te komen. “Ik ben bang dat hiermee de kwaliteit van de hulp aan de huurder onder druk komt te staan. De stichting wil dat ik efficiënter werk, maar wel ten koste van de huurder. Bovendien wordt de uitkomst van mijn hulp bepaald door het bestuur. Als ik geen toestemming krijg om meer tijd te besteden aan een zaak, moet ik de betreffende huurder gaan vertellen dat ik hem niet verder mag ondersteunen. Persoonlijk vind ik het een kwalijke gang van zaken. Desondanks wil ik mij optimaal, binnen de mij geboden ruimte, inzetten voor de hulp vragende huurder!”

Huurteam gaat door

De afgelopen weken is er veel commotie geweest over het voortbestaan van het Huurteam. De gemeente Hilversum had de subsidie voor het Huurteam uit haar begroting geschrapt. Dankzij de inzet van onder andere de secretaris Jacques Janssen van het Huurteam heeft hij de politieke partijen binnen het college er van weten te overtuigen dat het Huurteam in stand moest worden gehouden om de huurders binnen Hilversum in de strijd tegen de malafide praktijken van enkele verhuurders optimaal te kunnen ondersteunen. Voor alle huurders: het Huurteam is voorlopig gered en zet zijn werkzaamheden voort!!

Servicekosten

Verhuurders menen vaak dat alles is toegestaan als het gaat om het berekenen van servicekosten en deze kosten door berekenen aan de huurder. Dat verhuurders hierbij aan wettelijke voorschriften en termijnen zijn gebonden, lijkt er niet toe te doen. Het tegendeel is waar.
De afgelopen maanden zijn er veel vragen bij het Huurteam binnengekomen over servicekosten. De meeste hebben te maken met de extra kosten, zoals het schoonmaken van algemene ruimten, administratiekosten, verlichting en kosten die bijvoorbeeld te maken hebben met onderhoud.

Enkele punten ter overweging:
1. De verhuurder moet binnen zes maanden na het verstrijken van het boekjaar de huurder informeren over de kosten over het afgesloten boekjaar. Dus als het gebruikelijk is om in mei de afrekeningen te ontvangen, moet de verhuurder voor december de afrekeningen versturen.
2. De verhuurder kan niet verder teruggaan dan maximaal drie jaar als het gaat om het invorderen van naheffingen. Dat wil zeggen dat in 2010 nog het jaar 2007 vanaf boekmaand juni nog kan worden ingevorderd.
3. Schoonmaakkosten kunnen alleen worden doorberekend als er ook daadwerkelijk wordt schoongemaakt.
4. Onderhoudskosten, bijvoorbeeld aan verlichting en de lift, mogen alleen worden doorberekend als deze daadwerkelijk worden gemaakt.

Zoals altijd het geval is, zijn ook hier uitzonderingen op. Het gaat bij het bovenstaande om algemene richtlijnen. Voor meer vragen: www.huurteam.com of www.woonruimterecht.nl

Nieuwe kostenberekening bij Huurcommissie

Vanaf 1 april 2010 is de wet- en regelgeving die wordt uitgevoerd door de Huurcommissie veranderd. Een belangrijk onderdeel van deze verandering is een nieuwe manier waarop de kosten (leges) worden berekend. Daarnaast verandert ook de hoogte van het te betalen bedrag. Dit bedrag wordt afhankelijk van de vraag of sprake is van een particulier (natuurlijk persoon) of van een rechtspersoon. Bovendien is in de wet opgenomen dat de verliezende partij wordt veroordeeld tot het betalen van de leges, ook als hij niet de verzoeker is.
Als er een verzoekschrift bij de Huurcommissie wordt ingediend, moet de verzoekende partij bij de start van de procedure een voorschot op de leges betalen. Een particulier (natuurlijk persoon) betaalt 25 euro en een rechtspersoon (stichting, vereniging, coöperatie, onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV) betaalt 450 euro.

Verliezer betaalt
De Huurcommissie bepaalt in haar uitspraak wie van de partijen in het gelijk is gesteld. Als de verzoekende partij in het gelijk wordt gesteld, hoeft deze geen leges te betalen en krijgt hij het voorschot terug. De verliezende partij wordt veroordeeld tot het betalen van de leges. Als de verzoeker niét in het gelijk is gesteld, moet hij de leges betalen en krijgt hij dus het voorschot niet terug. De andere partij hoeft dan niets te betalen. Het is ook mogelijk dat de Huurcommissie de verzoeker gedeeltelijk in het gelijk stelt. In dat geval moeten beide partijen de helft van de leges betalen.

Huurverbod voor middeninkomens

Mensen met een modaal inkomen mogen binnenkort niet meer in een goedkoop huurhuis wonen. Wie jaarlijks 33.000 euro of meer verdient, kan vanaf 1 november niet meer terecht voor een woning via een corporatie. Volgens Europese ambtenaren ondervindt de vrije huurmarkt te veel oneerlijke concurrentie van de woningcorporaties. De modale inkomens zouden zich volgens de Europese Commissie moeten wenden tot de vrije huursector waar de huren momenteel zeer hoog zijn. Kopen vormt echter tevens een reëel alternatief.

Huren is in Nederland nog steeds populair. Ongeveer 38 procent van de Nederlanders heeft geen eigen woning, maar huurt. Een groot deel daarvan huurt een huis bij een woningcorporatie welke tot doel hebben om voor lagere inkomens betaalbare woningen te realiseren. Mensen die in staat zijn om wel een eigen huis te kopen, blijven echter te lang hangen in hun min of meer gesubsidieerde huurhuis. Huurders die te veel verdienen, moet daarom van Brussel gaan huren in de vrije sector.

Vrije huurmarkt duur
Betaalbare huurwoningen bij op de vrije huurmarkt, zoals bijvoorbeeld bij organisaties zoals Direkt Wonen of Rotsvast, zijn schaars. Een gemiddelde huur van 800 euro, een gangbare prijs op de vrije huurmarkt, is een forse aanslag op het besteedbare inkomen van mensen met een modaal loon. Kopen in de Randstad is volgens de Corporaties geen goed alternatief omdat volgens hen "het aanbod te klein is".

Maar is dat zo? Wegwijs onderzocht hoe de woningmarkt er uitziet voor mensen met een modaal inkomen. Van de twintig grootste steden van Nederland werd onderzocht hoeveel woningen er binnen het financiële bereik van een modaal inkomen vallen, en hoe groot dat aandeel is als percentage van het totale woningaanbod in een stad. Resultaat: de mogelijkheden voor Jan Modaal zijn zeker aanwezig!

Ruim aanbod
Alleen al in Rotterdam kunnen de oud-huurders ruim 2.500 woningen bezichtigen die binnen hun budget vallen. Dit is bijna 40 procent van het totale Rotterdamse woningaanbod. Ook in Den Haag is 32% van de te koop staande huizen beschikbaar voor iemand met een gemiddeld inkomen. In dure steden als Leiden en Amsterdam is het aantal beschikbare woningen lager maar nog steeds niet nihil. In Amsterdam hebben kopers keuze uit zo'n 330 woningen en in Leiden uit een stuk of 100. Dit is respectievelijk 5 en 9 procent van het totale aanbod in die stad.

Voor modale inkomens kan kopen daarmee gezien worden als een reëel alternatief waarmee de nieuwe eigenaar bovendien start met het opbouwen van kapitaal door middel van een eigen woning. Dit in tegenstelling tot huren. De koper loopt uiteraard wél het risico van waardevermindering. Iets dat de afgelopen twee jaar een feit is gebleken. (Bron: WegWijs Actueel)

Minister Van der Laan geeft corporaties aanwijzing tot betalen wijkenheffing

Minister van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie) gaat met een aanwijzing Woningstichting Den Helder en De Woonschakel uit Medemblik dwingen om alsnog hun bijdrage aan de bijzondere projectsteun voor de wijkenaanpak te voldoen. De beide corporaties zijn tot dusver als enige twee corporaties in gebreke gebleven bij het betalen van de heffing over 2008. De minister stelt de corporaties een dwangsom in het vooruitzicht als zij niet binnen vier weken de heffing voldoen.
Met de bijzondere projectsteun, die door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) wordt uitgevoerd, ondersteunt de minister de corporaties die in de 40 aandachtswijken investeren in betere woningen en de leefbaarheid. Daartoe is jaarlijks 75 miljoen euro beschikbaar via een heffing van het CFV onder de corporaties die geen of weinig bezit in hebben in de 40 wijken.
Met het geven van een aanwijzing en de last onder dwangsom aan Woningstichting Den Helder en De Woonschakel maakt de minister gebruik van de bevoegdheden uit de Woningwet. Voor de corporatie uit Den Helder en de corporatie uit Medemblik betekent dit dat zij binnen 4 weken de vastgestelde heffing moet voldoen. Zonodig wordt aan Woningstichting Den Helder een dwangsom van 125.000 euro per maand opgelegd met een maximum van 250.000 euro. De dwangsom voor Woonschakel bedraagt 75.000 euro per maand met een maximum van 150.000 euro.

Nederlander rekent op corporaties

Negen van de tien Nederlanders noemen het zeer belangrijk dat woningcorporaties hun ‘kerntaken’ uitvoeren. Daaronder rekenen zij: het verkorten van de wachtlijsten door het bouwen van huurhuizen en het energiezuiniger maken van huurwoningen. Bovendien ziet driekwart van de mensen een belangrijke rol voor de corporaties weggelegd als het gaat om de leefbaarheid in de wijk.
Dat blijkt uit een ‘flitspeiling’ die het ministerie van VROM/WWI in januari liet uitvoeren. Minister Van der Laan stipte vandaag enkele conclusies aan in een overleg met de Kamer.
Representatieve groep
De peiling werd in januari door bureau Market Response uitgevoerd onder een representatieve groep van 2100 Nederlanders. Bijna eenderde (31 procent) gaf aan een (zeer) positief beeld te hebben van de woningbouwcorporaties. Eén op de tien (9 procent) had een (zeer) positief beeld. Recente incidenten in de corporatiesector schaadde bij een derde van de mensen het vertrouwen, maar bij ruim de helft van de mensen maakte dit geen verschil.
De helft van de geënquêteerden zei neutraal te staan tegenover het werk van de corporaties of er niet bekend mee te zijn. De helft van de Nederlanders weet niet welke corporaties in hun buurt actief zijn.
Daadkrachtige woningbouwcorporaties
Minister Van der Laan stelde dat de volkshuisvesting niet zonder draag- en daadkrachtige woningbouwcorporaties kan. “Woningcorporaties zijn dé investeerders voor een betaalbare woningmarkt en dé investeerders in maatschappelijk vastgoed waarmee wijken en dorpen leefbaar blijven.”
De minister maakte nog eens duidelijk dat hij de relatie met de corporatiesector wil verbeteren. De twee grote twistappels in die relatie – de vennootschapsbelasting die de corporaties moeten betalen en de wijkenheffing – gaat de minister betrekken bij de brede heroverwegingen. Daarbij doen werkgroepen aan het kabinet voorstellen om met ander beleid tot kostenbesparingen te komen. “Ik stel niet ter discussie dat de vennootschapsbelasting en de opbrengsten daarvan er kwamen, maar ik wil de ruimte bij de heroverwegingen benutten om alles in een keer integraal goed te doen op een manier die niet voor verdeeldheid met de corporaties zorgt.” De minister wil daarbij ook de problemen die corporaties in krimpgebieden hebben meenemen.