Minister der Laan wil meer eenheid in klachtenafhandeling voor huurders

Minister Van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie wil meer eenheid in de bij afhandeling van klachten bij de klachtencommissies. Uit onderzoek van het ministerie blijkt onder andere dat de bereikbaarheid van de commissies te wensen overlaat en dat dezelfde klacht soms bij de ene commissie wel wordt behandeld en bij een andere commissie niet. Ook is de verslaglegging vaak summier. Zo kan niet goed beoordeeld worden wat de werkzaamheden van de commissies zijn en hoe de klachtencommissies functioneren.

Minister van der Laan vindt dat de reglementen van corporaties meer gestandaardiseerd moeten worden met een aantal minimale voorwaarden. Zo moet de ontvankelijkheid van klachten gelijk zijn bij alle klachtencommissies, zodat alle huurders gelijk worden behandeld. Wanneer een klacht is terugverwezen naar de corporatie, moet de klachtencommissie teruggemeld krijgen wat er met deze klacht is gebeurd. Zo houdt ze controle over de afhandeling. Ook moet de rol van de klachtencommissie in een aantal gevallen actiever. Bijvoorbeeld door het meer begeleiden van huurders, als hun klacht niet ontvankelijk wordt verklaard of een actievere houding bij de uitvoering van het advies van de klachtencommissies. Met de brancheorganisatie Aedes is afgesproken dat zij meer ondersteuning gaan bieden aan haar leden in de vorm van een modelreglement en handreikingen om een klachtenprocedure in te richten

Van der Laan zal in de nieuwe corporatieregelgeving voorschriften opnemen voor de werkwijze van klachtencommissies van woningcorporaties. Hij wil de onafhankelijkheid van de klachtencommissies regelen, jaarverslaglegging van klachtencommissies verplichten en woningzoekenden toegang geven tot de klachtencommissies. Verder zal hij aan de hand van de jaarverslaglegging van corporaties en signalen uit de praktijk, bekijken of het in de toekomst nodig zal zijn meer voorschriften te geven voor de werkwijze en de minimale eisen voor de verantwoording van de klachtencommissies in het jaarverslag.

Bemiddelaar aansprakelijk voor te hoge huur

Woningbureaus in Amsterdam zijn aansprakelijk als zij bemiddelen tegen een te hoge huurprijs. Dat is de uitkomst van een recent arrest van de Hoge Raad, de hoogste civiele rechter. De zaak was aangespannen door het bureau Direct Wonen, als beroep tegen een eerdere veroordeling door het Gerechtshof in Amsterdam. Het bureau heeft op slechts op één van haar vijftien bezwaren gehoor gekregen. Daarmee is een belangrijke principe-uitspraak gedaan over de positie van bemiddelingsbureaus. Huurders die met hulp van een dergelijk bureau een woning vinden voor een te hoge huur kunnen – ook achteraf – een schadeclaim indienen bij de bemiddelaar.

De Hoge Raad bekrachtigt dat bemiddelaars op basis van de gemeentelijke verordening niet mogen bemiddelen boven de maximale huurprijs. Met deze verordening bestrijdt de gemeente misstanden op de woningmarkt. Verder bevestigt de Raad dat de bureaus ook de belangen van de huurder goed dienen te behartigen. Deze betalen immers bemiddelingskosten en mogen verwachten dat het bureau hen wijst op hun (huur)rechten. Blijft dat advies uit en blijkt vervolgens de huurprijs te hoog volgens de woningwaardering, dan is het bureau aansprakelijk.

Direct Wonen had vijftien grieven ingediend tegen het arrest van het gerechtshof. Alle belangrijke inhoudelijke grieven zijn afgewezen door de Hoge Raad. De bemiddelaar vindt op één onderdeel wel gehoor: het Hof heeft de hoogte van de door de huurder geleden schade te gemakkelijk vastgesteld. Om die schade opnieuw te bepalen is de zaak terugverwezen naar het Gerechtshof in Den Haag. Deze instantie zal zich beperken tot het onderwerp schade en niet meer naar de andere grieven kijken.

De proefprocedure om bemiddelaars aansprakelijk te stellen voor het benadelen van huurders is aangespannen met hulp van de huurteams. De lange juridische weg was niet mogelijk geweest zonder de steun van het Emil Blaauw Proceskostenfonds. De uitspraak is van belang voor veel andere schadeprocedures en voor de positie van woningbemiddelaars. Gedupeerde huurders kunnen zich wenden tot het Wijksteunpunt Wonen in hun buurt voor ondersteuning bij het indienen van een schadeclaim. Bron: Wijksteunpunt Wonen, Amsterdam.

Koppel huur niet aan inkomen

Volkskrant Forum, 5 september 2009

Door de huren te koppelen aan inkomen, wordt de solidariteit van de huurder te zwaar op de proef gesteld en is de sociale verhuurder een huisjesmelker geworden, betoogt Anita Engbers

Het is de wereld op zijn kop: in het Volkskrant-katern 2 (26 augustus) een artikel vol begrip over de tussentijdse prijsdaling van nieuwe koopwoningen en de frustratie, die dat oplevert bij ‘gedupeerde’ eerdere kopers. Tegelijkertijd krijgen voorstanders van het streven om in de sociale huursector inkomensafhankelijke huren te introduceren volop ruimte voor hun propagandistische kletspraat en beperkt het begrip voor gedupeerde huurders zich tot kanttekeningen in de marge. Onbenulligheid en gebrek aan historische kennis zijn de hoofdoorzaken.
De verkoop van woningen geschiedt op de vrije markt. Daar gelden de wetten van vraag en aanbod ongeremd. Het is net zo normaal dat de prijs van nieuwbouw nu zakt als dat de groenteboer op het eind van de dag zijn aardbeien afslaat.
De sociale huursector is er primair voor mensen met een gering of onzeker inkomen voor wie de vrije markt een te groot risico vormt. Hier zou moeten gelden, dat de prijs van de woning gekoppeld is aan de kwaliteit ervan en dat de prijs jaarlijks stijgt met inflatie tenzij er extra kwaliteit aan de woning wordt toegevoegd. De vervanging van een gaskachel in de huiskamer door centrale verwarming in het hele huis is bij voorbeeld een gerechtvaardigde reden de huur harder te laten stijgen.
Er is een tekort aan huurwoningen en in plaats van de meest voor de hand liggende oplossing – vergroting van het aanbod; bijbouwen dus – wordt sinds tien jaar door de corporatiesector aangedrongen op onredelijke prijsverhoging. Nu eens heet het dat dit instrument scheefwonen kan bestrijden, dan weer dat het de doorstroming bevordert. Onzin natuurlijk. Het enige wat werkt, is verhoging van de bouwproductie.
De reden dat corporaties zich ontwikkeld hebben tot hoge huren junks, ligt in de wijze waarop de verzelfstandiging van de sector midden jaren negentig gefinancierd is. Om de corporaties in de gelegenheid te stellen versneld voldoende eigen vermogen op te bouwen, werd een stelsel geïntroduceerd van zogenaamde streefhuren waar corporatiewoningen in hoog tempo naartoe mochten groeien. Enkele jaren achtereen stegen de huren harder dan de inflatie en kon menig werknemer zijn loonsverhoging direct afstaan aan de verhuurder. De corporaties lieten in die beginjaren hun uitgaven aan onderhoud dalen.
Tegen de tijd dat de streefhuren in zicht kwamen, was de begrotingsdiscipline bij corporatiedirecteuren ver te zoeken en zon de branche op een manier om verder te leven op steeds grotere voet. De toenmalige minister van Volkshuisvesting, Sybilla Dekker, was hen ter wille met het voorstel een groter deel van de huurwoningen te liberaliseren en de subjectieve, want door de vrije markt bepaalde, ozb-waarde een plek te geven in het objectieve woningwaarderingsstelsel.
Onder aanvoering van de toenmalige Woonbond-directeur Mária van Veen verzetten de huurders zich daar fel tegen en drongen aan op terugkeer naar het basisprincipe van inflatievolgend huurbeleid. Dekker moest aftreden vanwege de Schipholbrand en van haar huurplannen kwam niks terecht.
In het conceptverkiezingsprogramma van de PvdA voor de jongste Tweede Kamerverkiezingen stond het voornemen om de huren de lonen te laten volgen. De PvdA in Den Haag bleek het met Dekker eens te zijn. Op initiatief van de afdelingen Gouda en Amsterdam-Westerpark repte de definitieve tekst van een loonvolgend/inflatievolgend huurbeleid. Verder dan deze tegemoetkoming wilde men niet gaan. In verkiezingstijd nam de PvdA met het inflatievolgend huurbeleid de SP de wind uit de zeilen en vervolgens kwam het door de PvdA in het regeerakkoord tegenover de bescherming van de hypotheekrenteaftrek door het CDA.
Onder het dekschild van het algemene inflatievolgend huurbeleid is door de PvdA-ministers Vogelaar en Van der Laan het loonvolgend huurbeleid geruisloos van stal gehaald middels de experimenten met Huren op Maat.
Per saldo is er voor huurders geen verschil tussen de frontale aanval van Dekker en de sluiproute van Van der Laan. Ook de laatste geeft toe aan het verlangen van de verhuurders de huren te koppelen aan het inkomen van de huurder.
Daarmee geeft hij de corporaties toestemming inkomenspolitiek te bedrijven. Bovendien stelt hij de solidariteit van de hurende Jan Modaal zwaar op de proef omdat deze dubbelop mag betalen: via de belastingen voor de huurtoeslag en via zijn hoge huur voor de korting op de huur van zijn armere buurman, die in precies hetzelfde huis woont. Zo verdwijnt de relatie tussen huurprijs en kwaliteit van de woning definitief uit zicht en is er in dat opzicht geen verschil meer te maken tussen een sociale verhuurder en een huisjesmelker.
Het is onbegrijpelijk dat het verzet hiertegen zo mondjesmaat is. Waar blijft de vakbond, die zich realiseert dat het zinloos wordt te onderhandelen over loonsverhoging als het resultaat straks niet meer ten goede komt aan een hurende werknemer maar aan zijn huisbaas? Wat bezielt de Woonbond onder leiding van Ronald Paping om Huren op Maat vooralsnog het voordeel van de twijfel te geven?
Wie komt op voor de huurders?

Anita Engbers is PvdA gemeenteraadslid in Gouda, lid Huurcommissie Utrecht en auteur van Manifest der Sloppensocialisten.

Huur op maat

Ik heb de indruk dat met Huur op maat, waar momenteel veel over wordt geschreven, een achterdeurtje is voor corporaties om de huren op te drijven ten koste van de huurder. Er wordt namelijk continu gesproken over de huurprijs die marktconform wordt vastgelegd door de corporaties. Daartegen hebben wij in Nederland het zogenoemde woningwaarderingsstelsel, waarmee de maximaal redelijke huurprijs wettelijk wordt bepaald. De marktconforme huren waarover de corporaties spreken liggen beduidend hoger. Een huurder kan feitelijk niet meer naar de Huurcommissie stappen om zijn huurprijs te laten controleren: immers de huurprijs ligt altijd boven de liberalisatiegrens. Een optie is nog om via de Kantonrechter een lagere huurprijs af te dwingen. De vraag is in hoeverre de Kantonrechter hiermee instemt. Hoe zit dat verder met de huurtoeslag: deze ondersteuningsvorm wordt niet genoemd in de discussie over Huur op maat. Ten grondslag hieraan staat immers het woningwaarderingsstelsel! Dit is slechts een ingeving, maar geeft wel weer waar de corporaties mee bezig zijn, namelijk de huurprijs opdrijven onder het mom van het geven van een korting al naar gelang het inkomen. Deze inkomenstoets mag een corporatie mijns inziens niet eisen. Ik voorzie veel problemen en ook mogelijkheden tot fraude. Ik zie reacties graag tegemoet.

Stankoverlast: de aanhouder wint

Naar aanleiding van stankoverlast zijn twee bewoners aan het Mercatorplein een onderhoudsprocedure bij de Huurcommissie gestart. Met hulp van het wijksteunpunt werd de huur van beide bewoners tijdelijk verlaagd tot 40% van de maximale huurprijs. De verhuurder ging bij één huurder in beroep. Op basis van rapporten zou blijken dat de stank niet uit het pand kwam en de rechter draaide de huurverlaging terug. Naar aanleiding van het vonnis vorderde de verhuurder nu ook van de ándere
huurster ruim € 3.500,- terug. Zij was het hier niet mee eens. Ze had niet de kans
gehad om haar verhaal bij de kantonrechter te doen en bovendien had zij nog steeds stankoverlast. Ze is zelf de kruipruimte ingedoken. In één van de rioolbuizen
bleek een gat te zitten, de andere buizen waren in zeer slechte staat. Aan de hand van foto’s heeft de verhuurder uiteindelijk een loodgieter ingeschakeld en is het gebrek verholpen. De bewoners van het pand kunnen weer rustig ademhalen! BRON: Wijksteunpunt Wonen, Amsterdam

Kabinet wil aanpassingstelsel woningcorporaties

De ministerraad heeft op voorstel van minister Van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie ingestemd met aanpassingen in het woningcorporatiestelsel.Er is volgens het kabinet vernieuwing nodig in de relatie tussen woningcorporaties, overheid en lokale belanghebbenden, in het werkdomein en voor wat betreft de staatssteunkwestie. Ook in de verbindingen van corporaties moeten vernieuwingen plaatsvinden, in de balans tussen sturing en regulering door de sector en door het interne toezicht enerzijds en publieke waarborgen anderzijds. Ook zijn wijzigingen noodzakelijk met betrekking tot integriteit, schaalgrootte, fusies en de organisatie van het externe toezicht.

Het kabinet acht goed toezicht nodig om het corporatiestelsel goed te laten werken. Zowel het interne als externe toezicht moet effectief en doelmatig zijn. Daarom is besloten al het externe toezicht bij één onafhankelijke Autoriteit neer te leggen, waarin de huidige toezichthouder, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, opgaat. Voor het externe toezicht beoordeelt de Autoriteit de verklaringen, die de Raden van Commissarissen (RvC’s) van de corporaties voortaan moeten afgeven over het maatschappelijke presteren, de financiële continuïteit, de inzet van het vermogen en de doelmatigheid, de rechtmatigheid, de integriteit en de governance.

De minister voor WWI houdt de bevoegdheid zwaardere sancties te treffen, die het bestuur (benoeming bewindvoerder) of zelfs de hele organisatie (intrekken toelating) direct raken.. Hij houdt ook de bevoegdheid een externe toezichthouder aan te stellen bij de RvC en hij krijgt de bevoegdheid de RvC te ontslaan. De Autoriteit zal de minister daarover adviseren.

De RvC’s zullen professioneler moeten gaan opereren. Er zullen nieuwe eisen aan commissarissen worden gesteld, bijvoorbeeld met betrekking tot opleidingeisen, ervaringsniveau, zittingsduur en het aantal commissariaten. In de Woningwet wordt een ontslagmogelijkheid opgenomen voor RvC’s bij slecht functioneren of het afgeven van onjuiste verklaringen. Het kabinet acht het van belang dat bij de RvC’s een cultuuromslag plaatsvindt gericht op een groter besef van de verantwoordelijkheid en een kritischer houding ten opzichte van het bestuur.

Wat betreft de salarissen van de bestuurders van de corporaties komt het kabinet snel met wetgeving om die salarissen te normeren. Het kabinet wil deze salarissen maximeren tot het wettelijk vastgelegde normbedrag voor de semipublieke sector. De RvC moet erop toezien dat de corporatie sober en doelmatig met haar geld omgaat. Zij moet hierover jaarlijks een verklaring aan de Autoriteit afleggen.

Corporaties zullen met de gemeenten waar zij actief zijn resultaatgerichte en handhaafbare prestatieafspraken maken. De taken en het werkdomein van de corporaties blijven gelijk, maar het kabinet wil geen structuren meer toestaan die onoverzichtelijk zijn. Er komen strikte regels voor het onderbrengen van activiteiten van corporaties in dochterbedrijven. Die dochters mogen alleen wat de moedercorporatie ook mag.

Als een corporatie wil investeren in een project met een commercieel karakter, moet de corporatie aan diverse eisen voldoen. Zo moet de corporatie die activiteit in een dochter onderbrengen. Daarbij mag de woningcorporatie onder andere slechts aandelenkapitaal verschaffen tot maximaal 33 procent van het balanstotaal van die dochter. Andere investeerders buiten de corporaties moeten dus ook investeren in dat project. Dit om het risico op verlies van maatschappelijk vermogen te verkleinen.

Het Huurteam blijkt voor veel Hilversumse huurders een gouden greep

Van de 64 huurders die van april tot en met december vorig jaar de hulp van het huurteam hebben ingeroepen, zijn 36 zaken tot een einde komen. In twee gevallen heeft de huurder zich teruggetrokken en is er noch bij mediation, noch bij de Huurcommissie of kantonrechter resultaat bereikt. Acht en twintig zaken waren eind 2008 nog niet afgerond en lopen door naar dit jaar.

Van de 34 behandelde zaken, betrof het vijftien maal een geschil van de huurder met een corporatie en in 19 zaken ging het om een particuliere verhuurder. Bij de 19 zaken tegen particuliere verhuurders werden de huurders in 17 gevallen in het gelijk gesteld en was er slechts één huurder die de zaak verloor en één die de zaak introk.
Bij de 15 zaken tegen de corporaties hebben 7 huurder met succes gebruik gemaakt van het huurteam, een vijftal huurders heeft ongelijk gekregen en in drie gevallen is de procedure niet doorgezet. Er zijn bij de Huurcommissie vier procedures gevoerd die in 2008 tot een uitspraak hebben geleid. In alle vier de zaken stelde de Huurcommissie de huurder in het gelijk. In één zaak ging de verhuurder naar de Kantonrechter omdat hij het niet eens was met de uitspraak van de Huurcommissie. De huurder won daar opnieuw de zaak.

Geschillen tussen huurder en verhuurder kunnen ook door mediation worden opgelost. In 21 zaken hebben huurders gekozen om ‘er pratend met de verhuurder uit te komen’. Dat heeft tot resultaat gehad dat in zestien gevallen de huurder zich de ‘gelukkige’ partij mag noemen. Daarbij wist de huurteamconsulent voor zijn huurders in totaal € 16.315 op jaarbasis aan verlaagde huurprijzen voor de huurders in de wacht te slepen. Hieronder was een bedrag van € 6.540 wegens een verlaagde huurprijs wegens gebreken aan de woningen bij drie huurders. Daarnaast werd er bedrag van € 2.250 aan lagere servicekosten per jaar bespaard bij drie huurders. Voorts wist het huurteam via mediation te bereiken dat in drie zaken waar huurders gedwongen waren de huurwoning te ontruimen en te verhuizen, zij gezamenlijk € 29.000 aan tegemoetkoming mochten ontvangen (verhuiskosten) en daarboven één huurder ook nog eens € 2.000 inrichtingskosten ontving. Het grootste bedrag dat een huurder kreeg was € 7.500 voor verhuiskostenvergoeding en inrichtingskosten bij huurbeëindiging door de verhuurder. Het kleinste bedrag was € 229,20 op jaarbasis voor het toetsen van de aanvangshuurprijs.

De verwachting is dat het Huurteam in de toekomst zijn diensten kan verlenen bij grootschalige renovatie- en onderhoudsprojecten, met name als huurders zekerheid willen omtrent een nieuwe reële huurprijs.
___________________________________________________________________________________
Bel voor hulp de heer D. Scheper van het Huurteam Hilversum: 06.53.789.515. E-mail: info@huurteam.com Er is ook een website: www.huurteam.com
___________________________________________________________________________________

Meldpunt integriteit woningcorporaties open

Het meldpunt integriteit woningcorporaties is vanaf vandaag elke dag onder kantoortijden bereikbaar onder telefoonnummer 070 339 4975. Dat heeft minister Van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie aan de Tweede Kamer gemeld. Bij het meldpunt kan iedereen terecht om signalen door te geven die te maken hebben met mogelijk oneerlijk handelen van corporaties, hun medewerkers, management en bestuurders.

Iedereen kan desgewenst anoniem meldingen bij het meldpunt doen: burgers, huurders, werknemers en interne toezichthouders van corporaties, bedrijven, overheden , belangenorganisaties en brancheverenigingen. De melder wordt, voor zover de situatie dat toelaat, geïnformeerd over de stand van zaken en resultaat van de behandeling van de melding. De VROM-Inspectie beheert het meldpunt en voert als het nodig is nader onderzoek uit op basis van de meldingen.

Het meldpunt is niet bedoeld voor klachten die een huurder, klant of belanghebbende gewoon bij een corporatie kan melden, zoals klachten over onderhoud van de woning of de wijk.

Het meldpunt kent een eigen mailadres meldpuntcorporaties@minvrom.nl en een postadres: Meldpunt Integriteit Woningcorporaties, Postbus 16191, ipc 525, 2500 BD Den Haag.

Huurverhoging 2009

Op 1 juli 2009 kunnen de huren weer omhoog gaan. De regering heeft afgesproken dat de maximale huurverhoging gelijk is aan de inflatie. Dit betekent dat de huren in 2009 ten hoogste 2,5% mogen stijgen. De inflatie in 2008 was namelijk 2,5%. Dat heeft het CBS in januari 2009 bekend gemaakt.


Voor woningbouwcorporaties geldt bovendien de maximale huurprijsnorm. Dat is het percentage waarmee de gemiddelde huurprijs gerekend over alle woningen van de corporatie per 1 juli mag stijgen. Ook de maximale huurprijsnorm is gesteld op het inflatiepercentage van 2,5%.

Geen maximale huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten
Is een huurovereenkomst geliberaliseerd dan gelden minder regels. In dat geval geldt geen maximale huurverhoging. Of een huurovereenkomst geliberaliseerd is, hangt af van de aanvangshuurprijs (de eerste huurprijs) van de huurovereenkomst. Alleen zelfstandige woningen kunnen een geliberaliseerde huurovereenkomst hebben.

Verhuiskostenvergoeding omhoog

De verhuiskostenvergoeding wordt per 1 maart 2009 verhoogd naar minimaal 5264,28 euro. De huurder krijgt deze vergoeding van de woningcorporatie als hij moet verhuizen omdat zijn woning wordt gerenoveerd.
De vergoeding geldt voor zelfstandige woningen en dus niet voor kamers. De vergoeding is aangepast met 2,5 %, het percentage waarmee de consumentenprijzen zijn verhoogd in 2008. De aangepaste verhuiskostenvergoeding is van toepassing op huurders die op 1 maart 2009 of later verhuizen.

Het gelijk van het Huurteam

De Huurcommissie heeft afgelopen week uitspraak gedaan in een zaak die door het Huurteam Hilversum voor een huurder was aangespannen. Het betrof in dit geval een gebrek in de Categorie A. De verhuurder liet vanaf het begin van het huurcontract na om een gebrek, zijnde het aanbrengen van een ventilatievoorziening in de douche, op te lossen. Teneinde raad kwam het Huurteam er bij. In eerste instantie werd getracht om via bemiddeling een goede oplossing te vinden. De verhuurder wilde daar niets van weten: hij was gewoon niet bereid om ook maar enigszins op onze voorstellen in te gaan. Na een aantal weken getracht te hebben om tot een snelle oplossing te komen, werd besloten om naar de Huurcommissie te stappen en hen om een uitspraak in deze kwestie te vragen. De rapporteur van de Huurcommissie is komen kijken, heeft het gebrek geconstateerd en na enkele weken werden zowel de huurder (met het Huurteam als ondersteuning en gemachtigde) als de verhuurder ter zitting geroepen. De verhuurder gaf ter zitting weliswaar aan om binnen enkele dagen het gebrek te verhelpen (wat tussen haakjes nog niet is gedaan), maar daar heeft de Huurcommissie geen boodschap aan: het gaat immers om de stand op dat moment. De uitspraak van de Huurcommissie, enkele weken later, betekende dat de huurder zijn maandelijkse huur kon aanpassen van €558,64 naar €138,56 en dat met terugwerkende kracht. Het Huurteam heeft deze week bij de verhuurder een vordering ingesteld van €3780,72. De huurder was blij dat het Huurteam haar kon ondersteunen en zag al een mooie vakantie in het vooruitzicht.
Noot: De door de Huurcommissie uitgesproken maandelijkse huur blijft bestaan zolang als de verhuurder het gebrek niet heeft opgelost.