Hilversum heeft eindelijk een Huurteam

Grote steden hebben al jaren een Huurteam. En nu heeft Hilversum er ook een. Het Huurteam helpt huurders gratis bij conflicten met hun verhuurder. Die conflicten kunnen gaan over de aanvangshuurprijs bij een nieuwe woning, over de servicekosten, gebreken in de woning en huurverlaging op grond van het puntentotaal. Als over deze zaken geen overeenstemming met de verhuurder wordt bereikt of als de aanvangshuur eigenlijk tegen uw zin is vastgesteld, dan kan de Huurcommissie hierover een uitspraak doen. Het Huurteam kan u helpen deze kwestie bij de Huurcommissie op tafel te leggen.


Daarvoor dient het Huurteam bij de huurcommissie een verzoek in. In sommige gevallen wordt eerst geprobeerd met de verhuurder tot een vergelijk te komen. Bijvoorbeeld bij ernstige gebreken aan de woning moet de verhuurder door de huurder hiervan in kennis worden gesteld en krijgt de verhuurder een termijn van zes weken waarbinnen de gebreken dienen te worden opgeheven. Geeft de verhuurder daaraan geen gevolg dan zal het Huurteam de Huurcommissie om een uitspraak vragen. In het geval van ernstige gebreken (bij het Huurteam is bekend om welke gebreken het dan zoal gaat) kan de Huurcommissie tegen de verhuurder een sanctie opleggen. Meestal wordt de huurprijs met 30%, 50% of 70% teruggebracht. Dat merkt u in uw portemonnaie, maar ook de verhuurder. Voor hem reden om werk te maken van het herstel van de gebreken.
Ook kan de aanvangshuurprijs fors verlaagd worden. Soms wordt die met € 250 of met € 500 verlaagd. Per maand. Een en ander afhankelijk van de prijs die de verhuurder wettelijk zou mogen vragen. Om de Huurcommissie uw aanvangshuurprijs te laten toetsen moet de huurder binnen zes maanden bij de Huurcommissie daarvoor een verzoekschrift hebben ingediend. Het beste is om in al dit soort gevallen direct contact met het Huurteam op te nemen zodat u ook werkelijk van de wetgeving kunt profiteren. Maar zelfs na deze termijn kan een huurverlaging op punten worden aangevraagd, alleen niet met terugwerkende kracht.

Het Huurteam helpt u gratis en dat komt omdat de gemeente Hilversum het Huurteam subsidieert. Alleen als het Huurteam voor u naar de Huurcommissie stapt moet de huurder € 11,00 aan leges betalen. Maar dat bedrag krijgt de huurder terug als hij in het gelijk wordt gesteld. En die kans is erg groot als u het Huurteam in de arm neemt.


Bel voor hulp de heer D. Scheper van het Huurteam Hilversum: 06 5378 9515 of e-mail naar: info@huurteam.com. Er is ook een website: www.huurteam.com met meer informatie en www.woonruimterecht.nl waarop de complete Huurwet staat.

Kamer: Meer rechten voor huurder bij sloopplannen

Bewoners moeten meer rechten krijgen bij plannen voor sloop of renovatie van hun eigen buurt, vindt een Kamermeerderheid. Regeringspartners PvdA en ChristenUnie willen daarvoor zelfs een lokaal handvest in het leven roepen waarin afspraken komen over de huurprijs, recht op terugkeer in de buurt, de betaalbaarheid van de vervangende woning en over herhuisvesting. Volgens de SP gaan nu nog te vaak goede huurhuizen tegen de vlakte terwijl er een tekort aan woningen is, omdat woningcorporaties louter oog hebben voor de hoge winsten die zij met nieuwe panden kunnen behalen. Als het aan de socialisten ligt moet dan ook 70 procent van de bewoners met de sloop instemmen voordat de sloophamer valt. Hoewel ook het CDA veel belang hecht aan betrokkenheid van bewoners, vraagt het zich wel af of daarover nu al geen afspraken worden gemaakt. Bovendien waarschuwen christendemocraten ervoor dat bewoners, woningcorporaties en gemeenten van nature tegengestelde belangen hebben over woningen. ‘Door huurders meer rechten te geven, zouden nieuwe projecten te veel vertraging kunnen oplopen.’

Procedure bij Huurcommissie levert huurders geld op

Huurders van woningen die een procedure beginnen bij de Huurcommissie kunnen veel geld besparen. Uit onderzoek blijkt dat 40% van de huurders die de Huurcommissie inschakelen om te beoordelen of zij een te hoge starthuurprijs betalen, gelijk krijgt. Zij mogen van de Huurcommissie gemiddeld 80,- euro per maand minder gaan betalen.

Ook huurders die te maken hebben met onderhoudsgebreken in de woning doen er verstandig aan de Huurcommissie in te schakelen. De Huurcommissie oordeelde in 40% van de gevallen dat de gebreken aanleiding waren om gemiddeld 90,- euro per maand op de huurprijs te korten. Verder is gebleken dat verhuurders tevreden zijn met de Huurcommissie. Zij hebben waardering voor de dienstverlening en maatschappelijke functie van de Huurcommissie en vinden het belangrijk dat de Huurcommissie bestaat. Dit staat allemaal te lezen in het rapport 'Vervolgmeting maatschappelijk rendement van de huurgeschillenbeslechting'.

Download: De samenvatting van het rapport.(pdf, 1 MB)

Kijk ook op http://www.woonruimterecht.nl/ en op http://www.huurteam.com/

Huisvredebreuk en/of inbraak en/of ......

Huurders hebben schriftelijke toezegging, na tussenkomst Huurteam, dat ze de woning kunnen blijven huren. Huurders komen terug en stellen vast dat ze niet meer binnen kunnen komen. Buren geven aan dat verhuurder met enkele kennissen de deur heeft ingetrapt en de sloten heeft gewisseld. Huurteam geeft als advies aangifte te doen van huisvredebreuk c.q. inbraak c.q. schending woongenot door verhuurder. Huurder gaat naar wijkagent. Deze zegt niets voor ze te kunnen doen, omdat in de woning geen bed meer staat en de woning dus niet wordt bewoond. Een vreemde zaak, lijkt ons, omdat er wel degelijk sprake is van een huurwoning waarvoor huur wordt betaald. Verhuurder mag nier zonder dringende reden (bijvoorbeeld brand en/of wateroverlast) de woning ongevraagd betreden, laat staan de deur intrappen en er nieuwe sloten op zetten. Dit wordt uitgezocht. We houden u op de hoogte.

Huurders betalen regelmatig te veel

Huurcommissie wijst huurders op rechten en mogelijkheden

Huurders betalen regelmatig te veel huur of te hoge servicekosten voor hun woning. Volgens de Huurcommissie kennen veel huurders hun rechten en mogelijkheden onvoldoende. Wie er met zijn verhuurder niet uitkomt kan de onafhankelijke Huurcommissie inschakelen voor een uitspraak, die voor beide partijen geldt. Geregeld krijgen huurders gelijk waardoor zij maandelijks flink besparen.

In 2006 behandelde de Huurcommissie ruim 18.000 geschillen tussen huurders en verhuurders (van woningcorporaties tot particuliere verhuurders). Zon 16% ging over de hoogte van de servicekosten, 15 % over de jaarlijkse huurverhoging en 13% over huurverlaging vanwege gebrekkig onderhoud. Eerder onderzoek liet zien dat huurders vaak gelijk krijgen en dat verhuurders de uitspraken ook meestal naleven. Met als resultaat dat huurders maandelijks veel geld op hun huur kunnen besparen.

Zaak starten loont
"Het heeft dus zin om de Huurcommissie in te schakelen bij meningsverschillen over de huurprijs, de jaarafrekening van de servicekosten of gebreken die maar niet gerepareerd worden", zegt Jan Bloksma, voorzitter van de Huurcommissie. "Huurders krijgen vaak gelijk als ze vragen om huurverlaging of om toetsing van de aanvangshuurprijs. Dit betekent dan ook vaak een flinke geldbesparing." Hij benadrukt dat de Huurcommissie onafhankelijk is en dus niet eenzijdig in het voordeel van huurders of verhuurders werkt.

Eenvoudige procedure
Volgens Bloksma hoeven huurders niet bang te zijn om een procedure bij de Huurcommissie te beginnen. "Dat is heel eenvoudig. Je vraagt een uitspraak van de Huurcommissie door een standaardformulier in te vullen. Je betaalt vervolgens 11 euro. De Huurcommissie beslist daarna doorgaans binnen zes of zeven maanden in een uitspraak of je gelijk hebt of niet. Geeft de Huurcommissie je gelijk, dan krijg je de 11 euro terug en bespaar je vaak meteen een heleboel geld." Je kunt bovendien altijd advies vragen bij een van de ondersteunende organisaties. Denk aan het Huurteam of op huurrecht gespecialiseerde organisaties, zoals Bureau Belper Woonruimterecht.

Meer informatie?
www.huurteam.com
www.woonruimterecht.nl

Dreiging verhuurder

Een verhuurder die de huurder bedreigd is geen nieuw fenomeen. Toch gaat het vaak ver. Neem nu deze huurder in Hilversum. De verhuurder wil hem er perse uit hebben en gaat daarbij zelf zo ver dat hij de woning binnendringt met de reservesleutel, de vrouw des huizes bedreigt en de huurder zelf op het werk bezoekt om hem mede te delen dat hij hem wel weet te vinden. Niet alleen heeft deze huurder een veel te hoge huur betaald: ruim 800 Euro, terwijl de daadwerkelijke huur minder dan de helft mag bedragen: 285 Euro, maar weigert de verhuurder iedere medewerking aan het tot stand komen van een redelijke oplossing. Dat de huurder inmiddels aangifte van bedreiging heeft gedaan bij de Politie, maakt het niet makkelijker voor hem. Inmiddels heeft deze familie besloten om zelf maar te verhuizen, maar dan wel binnen een redelijke termijn en niet binnen veertien dagen, zoals de verhuurder wil. Het zijn juist deze verhuurders die de markt een slechte naam bezorgen. Er bestaan namelijk ook goede verhuurders, maar daar hoor je weinig over. Deze huurder durft ook niet naar de Huurcommissie te gaan om de huur te laten verlagen. Hoe ver kan intimidatie gaan. Daar doet geen enkele instantie wat aan, zo lijkt het. De betreffende verhuurder wil een rendement van minimaal 10% op zijn vastgoed hebben! Zo lusten we er nog wel een paar.

Huuropzegging

Een verhuurder heeft onder de noemer van 'Ik wil er zelf gaan wonen' een huurder de huur opgezegd. Deze huurder wist niet precies wat hij moest doen en voelde zich hierdoor overvallen en kwam met een verzoek tot het doen van een advies bij ons. Nu is het zo dat er in de wet weliswaar staat dat een verhuurder van een woning de huur mag opzeggen, maar daar is wel een aantal voorwaarden aan verbonden. In deze casus bleek aan geen van die wettelijke voorwaarden te worden voldaan. De huurder haalde opgelucht adem. De verhuurder is op zijn gedrag aangesproken en is hem te kennen gegeven dat hij niet zo maar een huurder de huur kan opzeggen. Verhuurders komen geregeld met een verzoek tot het opzeggen van de huur met als uitgangspunt dat zij er welf willen gaan wonen. Duidelijk moet zijn dat in zeker 90% van die gevallen de verhuurder ongelijk heeft en ook ongelijk krijgt bij de kantonrechter. De betreffende huurder heeft nu ook een verzoek ingediend om de huurprijs te controleren op wat wettelijk is toegestaan. Wij houden u op de hoogte.
www.woonruimterecht.nl en www.huurteam.com

Huurteam gaat van start

Als alles volgens plan verloopt gaat het Huurteam Gooi en Vechtstreek in april 2008 definitief van start. De eerste gemeente die definitief mee doet, en waar de huurders dus gratis gebruik kunnen maken van de diensten van het Huurteam is Hilversum. De aanzet is er nu, evenals de wil van het Huurteam om er hard tegen aan te gaan. Het betekent dat iedere huurder binnen de gemeentegrenzen van Hilversum een beroep kan doen op het Huurteam Gooi en Vechtstreek. Bekijk ook www.huurteam.com, www.woonruimterecht.nl en www.verblijfopaarde.nl voor meer informatie.
De huurders worden op vele manieren ondersteund, zowel bij de standaard procedures, zoals het niet eens zijn met de aangezegde huurverhoging, tot aan het inzetten van een procedure bij de Huurcommissie of het ondersteunen bij de juridische procedures bij de Kantonrechter.
Procedures lopen van onderhoudsgebreken, achterstallig onderhoud, het bepalen van de wettelijk toegestane huur, de berekenen van de servicekosten, zowel te betalen servicekosten als het voorschot servicekosten.
Ook biedt het Huurteam de mogelijkheid om tegen betaling kleine herstellingen uit te laten voeren en of het doen van onderhoudswerkzaamheden.
Kortom een compleet pakket voor iedere huurder die een probleem f geschil met zijn/haar verhuurder heeft.

Huurverhoging 2008

De huurverhogingen voor 2008 staan er weer aan te komen. Hoewel het nog vroeg is, kan het geen kwaad er weer even bij stil te staan. Vragen die daarbij gesteld kunnen worden zijn:

• Is de huurverhoging goed aangezegd?
• Is de huurverhoging gerechtvaardigd?
• Is de huurverhoging niet te hoog?
• Kan ik tegen de huurverhoging protesteren?

Hoewel nog niet definitief bekend is wat de maximale huurverhoging mag en kan bedragen, is het goed er alvast rekening mee te houden. Want de datum van 1 april komt er sneller aan dan je denkt. BB Huurrecht houdt u op de hoogte. Ook op de sites http://www.woonruimterecht.nl/ en http://www.huurteam.com/ wordt u op de hoogte gehouden.

Servicekosten, apart onderdeel van het huurrecht

Servicekosten leveren geregeld problemen op tussen huurder en verhuurder. Dit ondanks dat er duidelijke wettelijke regelingen voor bestaan. Zo moet de verhuurder op tijd de specificaties van de servicekosten verstrekken. Bijvoorbeeld over de energiekosten (gas en elektra) en eventueel water, als het bijvoorbeeld gaat om een huurcontract waarin de servicekosten apart worden verrekend. Denk daarbij aan onzelfstandige woonruimte, zoals kamerbewoning. Ook ontstaan er vaak problemen als het gaat om het betalen van servicekosten als het gaat om tuinonderhoud. Dit tuinonderhoud speelt voornamelijk bij woningcoorporaties en flatgebouwen. Ook de verdeling van de kosten leveren een geschil op.
Ook als het gaat om het voroschot, een bedrag dat de huurder vooraf aan de verhuurder betaald, waarna aan het einde van het jaar een terugbetaling of een naheffing kan volgen. Vaak wil de huurder de servicekosten, ik spreek hierbij over het voorschot servicekosten, verlagen. Dit verlagen kan via BB Huurrecht plaatsvinden, mits gegrond, maar ook via een procedure bij de Huurcommissie, waarvoor BB Huurrecht al een aantal malen huurders heeft bijgestaan in de procedure. Desondanks kan het soms verstandiger zijn om het voorschotbedrag servicekosten wat aan de hoge kant te houden, zeker nu de energieprijzen continu stijgen. Het is altijd makkelijker om terug te krijgen, soms moet daarvoor BB Huurrecht worden ingeschakeld, dan dat er achteraf een nabetaling moet plaatsvinden. Deze nabetaling kan soms enkele honderden Euro's bedragen, en dat is niet waar een gemiddelde huurder op zit te wachten.
Bent u het niet eens met de hoogte van de servicekosten of het voorschot servicekosten, laat dan eens een berekening doen door BB Huurrecht. Dit kan soms in enkele dagen rond zijn, terwijl een procedure bij de Huurcommissie soms ruim een jaar op zich laten wachten. Een jaar van onzekerheid, terwijl zowel de huurder als de verhuurder er beiden bij gebaat zijn om snel uitsluitsel te krijgen.
Kijk eens op http://www.woonruimterecht.nl/ of http://www.huurteam.com/ voor meer informatie.

Bemiddeling biedt vaak goed resultaat

Een huurder en verhuurder zaten elkaar behoorlijk dwars. Om verscheidene redenen, zoals dat de huurder nooit zijn huur op tijd betaald en omdat hij behoorlijk wat overlast in de woonomgeving veroorzaakte. De verhuurder omdat die begon te dreigen met uitzetting en allerlei andere dreigementen begon uit te slaan. Het kwam bij mij op mijn bord om de huurder in deze te ondersteunen tegen het geweld van de verhuurder. Zoals meestal werd het verhaal door de huurder, na achteraf bleek, wel erg eenzijdig weergegeven en nadat ik ook met de verhuurder had gesproken, bleek dat hij het feitelijk zat was om door de huurder in de maling te worden genomen. Nadat beide partijen hun verhaal hadden kunnen doen, compleet met alle grieven en andere niet ter zake doende feiten, heb ik beide uitgenodigd tot een mediation gesprek. Ik zag meer dan 1 mogelijkheid om beide partijen gezamenlijk tot een oplossing te laten komen. Nu is mediation in dit geval wel een groot woord, want het ging meer om bemiddeling. Allebei wilden ze wel met mij als intermedair aanwezig en om het gesprek in goede banen te leiden en te houden. Zo gezegd zo gedaan: het gesprek vond plaats en na anderhalf uur praten, in eerste instantie stroef, maar later soepeler, werd er een voor beide partijen bevredigende oplossing gevonden. Het alternatief was duidelijk: uitzetting met alle vervelende problemen die er bij komen kijken. De oplossing was even simpel als eenvoudig. Door middel van een schriftelijke afspraak werd de huur maandelijks op tijd door de huurder overgemaakt en zou in overleg met de omwonende de overlast worden gereduceerd tot een minimum. De verhuurder zou alle dreigementen stopzetten en zou het achterstallige onderhoud aanpakken. Tussen iets zeggen en doen ligt meestal een wereld van verschil, maar beiden, dus zowel de huurder als verhuurder, zijn de afspraak nagekomen. Nu enkele maanden later kunnen ze weer door een deur, zijn beiden tevreden en is het probleem zonder noemenswaardi gezichtsverlies bevredigend opgelost. Wat bemiddeling soms teweeg kan brengen. Problemen, denk eens aan ons: www.woonruimterecht.nl of www.huurteam.com .

Huurteam Gooi en Omstreken

Huurteam Hilversum komt onder de Stichting Huurteam Gooi en Omstreken. Deze stichting gaat zich in eerste instantie richten op vooral Hilversum, waarna ook de huurders in de andere plaaten in 't Gooi geholpen worden met hun problemen. Na Hilversum volgt Bussum, Weesp, Nederhorst den Berg, Eemnes, Baarn, Bilthoven, Naarden enzovoort. Alle huurders die problemen hebben met hun verhuurder over bijvoorbeeld onderhoudsgebreken, de hoogte van de servicekosten of de hoogte van de huurprijs kunnen een beroep doen op deze Stichting. Kijk ook onder www.huurteam.com of www.woonruimterecht.nl . Het verschil tussen de beide sites is dat www.huurteam.com zich alleen richt op huurders en dat www.woonruimterecht.nl zich op iedereen met problemen op het gebied van huren en huurrecht richt. Dus zowel op huurders als verhuurders. Bovendien levert zij een veel breder pakket en kan ieder probleem op het gebied van huurrecht worden aangepakt. www.huurteam.com is met name bedoeld voor huurders die minder dan modaal verdienen en in een woning wonen waarvan de werkelijke (kale) huurprijs onder de Euro 650,- zit. Dus niet de betaalde huur, maar de wettelijk voorgeschreven huur. Vaka kan hierbij de huurtoeslag als uitgangspunt worden genomen, maar dat is niet altijd juist. Heeft de verhuurder namelijk de huurprijs ingediend, kunnen er belangrijke verschillen bestaan.