Woningbureaus in Amsterdam zijn aansprakelijk als zij bemiddelen tegen een te hoge huurprijs. Dat is de uitkomst van een recent arrest van de Hoge Raad, de hoogste civiele rechter. De zaak was aangespannen door het bureau Direct Wonen, als beroep tegen een eerdere veroordeling door het Gerechtshof in Amsterdam. Het bureau heeft op slechts op één van haar vijftien bezwaren gehoor gekregen. Daarmee is een belangrijke principe-uitspraak gedaan over de positie van bemiddelingsbureaus. Huurders die met hulp van een dergelijk bureau een woning vinden voor een te hoge huur kunnen – ook achteraf – een schadeclaim indienen bij de bemiddelaar.
De Hoge Raad bekrachtigt dat bemiddelaars op basis van de gemeentelijke verordening niet mogen bemiddelen boven de maximale huurprijs. Met deze verordening bestrijdt de gemeente misstanden op de woningmarkt. Verder bevestigt de Raad dat de bureaus ook de belangen van de huurder goed dienen te behartigen. Deze betalen immers bemiddelingskosten en mogen verwachten dat het bureau hen wijst op hun (huur)rechten. Blijft dat advies uit en blijkt vervolgens de huurprijs te hoog volgens de woningwaardering, dan is het bureau aansprakelijk.
Direct Wonen had vijftien grieven ingediend tegen het arrest van het gerechtshof. Alle belangrijke inhoudelijke grieven zijn afgewezen door de Hoge Raad. De bemiddelaar vindt op één onderdeel wel gehoor: het Hof heeft de hoogte van de door de huurder geleden schade te gemakkelijk vastgesteld. Om die schade opnieuw te bepalen is de zaak terugverwezen naar het Gerechtshof in Den Haag. Deze instantie zal zich beperken tot het onderwerp schade en niet meer naar de andere grieven kijken.
De proefprocedure om bemiddelaars aansprakelijk te stellen voor het benadelen van huurders is aangespannen met hulp van de huurteams. De lange juridische weg was niet mogelijk geweest zonder de steun van het Emil Blaauw Proceskostenfonds. De uitspraak is van belang voor veel andere schadeprocedures en voor de positie van woningbemiddelaars. Gedupeerde huurders kunnen zich wenden tot het Wijksteunpunt Wonen in hun buurt voor ondersteuning bij het indienen van een schadeclaim. Bron: Wijksteunpunt Wonen, Amsterdam.
maandag 9 november 2009
Koppel huur niet aan inkomen
Volkskrant Forum, 5 september 2009
Door de huren te koppelen aan inkomen, wordt de solidariteit van de huurder te zwaar op de proef gesteld en is de sociale verhuurder een huisjesmelker geworden, betoogt Anita Engbers
Het is de wereld op zijn kop: in het Volkskrant-katern 2 (26 augustus) een artikel vol begrip over de tussentijdse prijsdaling van nieuwe koopwoningen en de frustratie, die dat oplevert bij ‘gedupeerde’ eerdere kopers. Tegelijkertijd krijgen voorstanders van het streven om in de sociale huursector inkomensafhankelijke huren te introduceren volop ruimte voor hun propagandistische kletspraat en beperkt het begrip voor gedupeerde huurders zich tot kanttekeningen in de marge. Onbenulligheid en gebrek aan historische kennis zijn de hoofdoorzaken.
De verkoop van woningen geschiedt op de vrije markt. Daar gelden de wetten van vraag en aanbod ongeremd. Het is net zo normaal dat de prijs van nieuwbouw nu zakt als dat de groenteboer op het eind van de dag zijn aardbeien afslaat.
De sociale huursector is er primair voor mensen met een gering of onzeker inkomen voor wie de vrije markt een te groot risico vormt. Hier zou moeten gelden, dat de prijs van de woning gekoppeld is aan de kwaliteit ervan en dat de prijs jaarlijks stijgt met inflatie tenzij er extra kwaliteit aan de woning wordt toegevoegd. De vervanging van een gaskachel in de huiskamer door centrale verwarming in het hele huis is bij voorbeeld een gerechtvaardigde reden de huur harder te laten stijgen.
Er is een tekort aan huurwoningen en in plaats van de meest voor de hand liggende oplossing – vergroting van het aanbod; bijbouwen dus – wordt sinds tien jaar door de corporatiesector aangedrongen op onredelijke prijsverhoging. Nu eens heet het dat dit instrument scheefwonen kan bestrijden, dan weer dat het de doorstroming bevordert. Onzin natuurlijk. Het enige wat werkt, is verhoging van de bouwproductie.
De reden dat corporaties zich ontwikkeld hebben tot hoge huren junks, ligt in de wijze waarop de verzelfstandiging van de sector midden jaren negentig gefinancierd is. Om de corporaties in de gelegenheid te stellen versneld voldoende eigen vermogen op te bouwen, werd een stelsel geïntroduceerd van zogenaamde streefhuren waar corporatiewoningen in hoog tempo naartoe mochten groeien. Enkele jaren achtereen stegen de huren harder dan de inflatie en kon menig werknemer zijn loonsverhoging direct afstaan aan de verhuurder. De corporaties lieten in die beginjaren hun uitgaven aan onderhoud dalen.
Tegen de tijd dat de streefhuren in zicht kwamen, was de begrotingsdiscipline bij corporatiedirecteuren ver te zoeken en zon de branche op een manier om verder te leven op steeds grotere voet. De toenmalige minister van Volkshuisvesting, Sybilla Dekker, was hen ter wille met het voorstel een groter deel van de huurwoningen te liberaliseren en de subjectieve, want door de vrije markt bepaalde, ozb-waarde een plek te geven in het objectieve woningwaarderingsstelsel.
Onder aanvoering van de toenmalige Woonbond-directeur Mária van Veen verzetten de huurders zich daar fel tegen en drongen aan op terugkeer naar het basisprincipe van inflatievolgend huurbeleid. Dekker moest aftreden vanwege de Schipholbrand en van haar huurplannen kwam niks terecht.
In het conceptverkiezingsprogramma van de PvdA voor de jongste Tweede Kamerverkiezingen stond het voornemen om de huren de lonen te laten volgen. De PvdA in Den Haag bleek het met Dekker eens te zijn. Op initiatief van de afdelingen Gouda en Amsterdam-Westerpark repte de definitieve tekst van een loonvolgend/inflatievolgend huurbeleid. Verder dan deze tegemoetkoming wilde men niet gaan. In verkiezingstijd nam de PvdA met het inflatievolgend huurbeleid de SP de wind uit de zeilen en vervolgens kwam het door de PvdA in het regeerakkoord tegenover de bescherming van de hypotheekrenteaftrek door het CDA.
Onder het dekschild van het algemene inflatievolgend huurbeleid is door de PvdA-ministers Vogelaar en Van der Laan het loonvolgend huurbeleid geruisloos van stal gehaald middels de experimenten met Huren op Maat.
Per saldo is er voor huurders geen verschil tussen de frontale aanval van Dekker en de sluiproute van Van der Laan. Ook de laatste geeft toe aan het verlangen van de verhuurders de huren te koppelen aan het inkomen van de huurder.
Daarmee geeft hij de corporaties toestemming inkomenspolitiek te bedrijven. Bovendien stelt hij de solidariteit van de hurende Jan Modaal zwaar op de proef omdat deze dubbelop mag betalen: via de belastingen voor de huurtoeslag en via zijn hoge huur voor de korting op de huur van zijn armere buurman, die in precies hetzelfde huis woont. Zo verdwijnt de relatie tussen huurprijs en kwaliteit van de woning definitief uit zicht en is er in dat opzicht geen verschil meer te maken tussen een sociale verhuurder en een huisjesmelker.
Het is onbegrijpelijk dat het verzet hiertegen zo mondjesmaat is. Waar blijft de vakbond, die zich realiseert dat het zinloos wordt te onderhandelen over loonsverhoging als het resultaat straks niet meer ten goede komt aan een hurende werknemer maar aan zijn huisbaas? Wat bezielt de Woonbond onder leiding van Ronald Paping om Huren op Maat vooralsnog het voordeel van de twijfel te geven?
Wie komt op voor de huurders?
Anita Engbers is PvdA gemeenteraadslid in Gouda, lid Huurcommissie Utrecht en auteur van Manifest der Sloppensocialisten.
Door de huren te koppelen aan inkomen, wordt de solidariteit van de huurder te zwaar op de proef gesteld en is de sociale verhuurder een huisjesmelker geworden, betoogt Anita Engbers
Het is de wereld op zijn kop: in het Volkskrant-katern 2 (26 augustus) een artikel vol begrip over de tussentijdse prijsdaling van nieuwe koopwoningen en de frustratie, die dat oplevert bij ‘gedupeerde’ eerdere kopers. Tegelijkertijd krijgen voorstanders van het streven om in de sociale huursector inkomensafhankelijke huren te introduceren volop ruimte voor hun propagandistische kletspraat en beperkt het begrip voor gedupeerde huurders zich tot kanttekeningen in de marge. Onbenulligheid en gebrek aan historische kennis zijn de hoofdoorzaken.
De verkoop van woningen geschiedt op de vrije markt. Daar gelden de wetten van vraag en aanbod ongeremd. Het is net zo normaal dat de prijs van nieuwbouw nu zakt als dat de groenteboer op het eind van de dag zijn aardbeien afslaat.
De sociale huursector is er primair voor mensen met een gering of onzeker inkomen voor wie de vrije markt een te groot risico vormt. Hier zou moeten gelden, dat de prijs van de woning gekoppeld is aan de kwaliteit ervan en dat de prijs jaarlijks stijgt met inflatie tenzij er extra kwaliteit aan de woning wordt toegevoegd. De vervanging van een gaskachel in de huiskamer door centrale verwarming in het hele huis is bij voorbeeld een gerechtvaardigde reden de huur harder te laten stijgen.
Er is een tekort aan huurwoningen en in plaats van de meest voor de hand liggende oplossing – vergroting van het aanbod; bijbouwen dus – wordt sinds tien jaar door de corporatiesector aangedrongen op onredelijke prijsverhoging. Nu eens heet het dat dit instrument scheefwonen kan bestrijden, dan weer dat het de doorstroming bevordert. Onzin natuurlijk. Het enige wat werkt, is verhoging van de bouwproductie.
De reden dat corporaties zich ontwikkeld hebben tot hoge huren junks, ligt in de wijze waarop de verzelfstandiging van de sector midden jaren negentig gefinancierd is. Om de corporaties in de gelegenheid te stellen versneld voldoende eigen vermogen op te bouwen, werd een stelsel geïntroduceerd van zogenaamde streefhuren waar corporatiewoningen in hoog tempo naartoe mochten groeien. Enkele jaren achtereen stegen de huren harder dan de inflatie en kon menig werknemer zijn loonsverhoging direct afstaan aan de verhuurder. De corporaties lieten in die beginjaren hun uitgaven aan onderhoud dalen.
Tegen de tijd dat de streefhuren in zicht kwamen, was de begrotingsdiscipline bij corporatiedirecteuren ver te zoeken en zon de branche op een manier om verder te leven op steeds grotere voet. De toenmalige minister van Volkshuisvesting, Sybilla Dekker, was hen ter wille met het voorstel een groter deel van de huurwoningen te liberaliseren en de subjectieve, want door de vrije markt bepaalde, ozb-waarde een plek te geven in het objectieve woningwaarderingsstelsel.
Onder aanvoering van de toenmalige Woonbond-directeur Mária van Veen verzetten de huurders zich daar fel tegen en drongen aan op terugkeer naar het basisprincipe van inflatievolgend huurbeleid. Dekker moest aftreden vanwege de Schipholbrand en van haar huurplannen kwam niks terecht.
In het conceptverkiezingsprogramma van de PvdA voor de jongste Tweede Kamerverkiezingen stond het voornemen om de huren de lonen te laten volgen. De PvdA in Den Haag bleek het met Dekker eens te zijn. Op initiatief van de afdelingen Gouda en Amsterdam-Westerpark repte de definitieve tekst van een loonvolgend/inflatievolgend huurbeleid. Verder dan deze tegemoetkoming wilde men niet gaan. In verkiezingstijd nam de PvdA met het inflatievolgend huurbeleid de SP de wind uit de zeilen en vervolgens kwam het door de PvdA in het regeerakkoord tegenover de bescherming van de hypotheekrenteaftrek door het CDA.
Onder het dekschild van het algemene inflatievolgend huurbeleid is door de PvdA-ministers Vogelaar en Van der Laan het loonvolgend huurbeleid geruisloos van stal gehaald middels de experimenten met Huren op Maat.
Per saldo is er voor huurders geen verschil tussen de frontale aanval van Dekker en de sluiproute van Van der Laan. Ook de laatste geeft toe aan het verlangen van de verhuurders de huren te koppelen aan het inkomen van de huurder.
Daarmee geeft hij de corporaties toestemming inkomenspolitiek te bedrijven. Bovendien stelt hij de solidariteit van de hurende Jan Modaal zwaar op de proef omdat deze dubbelop mag betalen: via de belastingen voor de huurtoeslag en via zijn hoge huur voor de korting op de huur van zijn armere buurman, die in precies hetzelfde huis woont. Zo verdwijnt de relatie tussen huurprijs en kwaliteit van de woning definitief uit zicht en is er in dat opzicht geen verschil meer te maken tussen een sociale verhuurder en een huisjesmelker.
Het is onbegrijpelijk dat het verzet hiertegen zo mondjesmaat is. Waar blijft de vakbond, die zich realiseert dat het zinloos wordt te onderhandelen over loonsverhoging als het resultaat straks niet meer ten goede komt aan een hurende werknemer maar aan zijn huisbaas? Wat bezielt de Woonbond onder leiding van Ronald Paping om Huren op Maat vooralsnog het voordeel van de twijfel te geven?
Wie komt op voor de huurders?
Anita Engbers is PvdA gemeenteraadslid in Gouda, lid Huurcommissie Utrecht en auteur van Manifest der Sloppensocialisten.
Abonneren op:
Posts (Atom)