Energielabels in woningwaarderingsstelsel

De Tweede Kamer heeft 8 maart 2011 ingestemd met het wetsvoorstel op basis waarvan het energielabel van een woning meetelt in de woningwaardering. Als de Eerste Kamer het wetsvoorstel snel behandelt, kan de regeling nog 1 juli 2011 ingaan.

Huurverhoging op 1 juli 2011
Het is dus nog niet zeker dat het aangepaste WWS op 1 juli 2011 in werking treedt. Daardoor zijn twee alternatieven mogelijk voor aankondiging van de huurverhoging op 1 juli.

•Corporaties kunnen er nu voor kiezen de huurverhoging aan te zeggen op basis van het oude WWS. In een (beperkt) aantal gevallen kan een lagere waardering van het energielabel echter leiden tot huurbevriezing. Deze huurders moeten dus een correctie(brief) krijgen als het nieuwe WWS op 1 juli 2011 ingaat.
•Corporaties kunnen er uiteraard ook voor kiezen om bij het aankondigen van de huurverhoging meteen al rekening te houden met de nieuwe waardering van energielabels. In dat geval is het niet mogelijk een aangekondigde huurbevriezing later alsnog om te zetten in een huurverhoging.

Aanpassing huurprijzen per 1 juli 2011

De prijzen van huurwoningen stijgen met ingang van 1 juli 2011 met maximaal 1,3 procent. Daarmee volgt de huuraanpassing, zoals afgesproken in het regeerakkoord, het niveau van de inflatie. Dat schrijft minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vandaag aan de Tweede Kamer. De in het regeerakkoord aangekondigde hogere maximale huurprijsstijging (inflatie plus 5 procent) voor inkomens boven de 43.000 euro als maatregel tegen het scheefwonen, wil het kabinet per 1 juli 2012 in laten gaan en niet nog dit jaar. De koppeling van de huurstijging aan het inkomen is nieuw en blijkt in de uitvoering forse consequenties te hebben, stelt de minister. Hij zal het wetsvoorstel over de extra huurverhoging zo spoedig mogelijk naar de Tweede Kamer sturen. In het regeerakkoord is vastgelegd dat het aantal woningwaarderingspunten in regio’s met schaarste wordt verhoogd met maximaal 25 punten, afhankelijk van de WOZ-waarde. Met het oog op invoering per 1 juli dit jaar, ontvangt de Kamer binnenkort een uitgewerkt voorstel over de toepassing van de ‘schaarstepunten’. De hogere maximale huurprijs heeft geen gevolgen voor lopende huurovereenkomsten: daarvoor geldt het maximale huurverhogingspercentage. Bij nieuwe verhuringen kunnen verhuurders wel kiezen voor een hogere huurprijs.

Consulent weg bij Huurteam

Als huurrecht consulent ben ik bij het huurteam hilversum weg. Er loopt nu een rechtszaak om de juiste arbeidsverhoudingen vast te stellen en de nog te betalen facturen die het Huurteam Hilversum niet heeft voldaan. Een aantal (ex-) huurders hebben er voor gekozen om met mij verder in zee te gaan. Weliswaar tegen betaling, maar dat hebben zij liever dan doorgaan met het Huurteam.

Bemiddeling - mediation

Bemiddeling ook wel mediation genoemd, wordt meer-en-meer toegepast bij juridische conflicten. Het is een methode om zonder gezichtsverlies beide partijen tot een aanvaardbare overeenkomst te laten komen. Bemiddeling kost tijd. Nu het bestuur van de stichting Huurteam heeft besloten dat Scheper niet meer dan 1,5 uur aan een zaak mag besteden, zonder toestemming van het bestuur, brengt deze vorm van juridische geschilbeslechting onbereikbaar voor huurders. Scheper: "Bemiddeling tussen huurder en verhuurder betekent meestal dat de zaak in enkele dagen kan worden opgelost, terwijl langs procedurele via de Huurcommissie een zaak een jaar of langer kan duren. Het meest stringente voorbeeld is een zaak die binnen 2 uur en 40 minuten werd opgelost tot ieders tevredenheid, door het bestuur niet wordt getolereerd omdat er geen bestuursbeslissing aan vooraf was gegaan. Het ergste vond ik nog de opmerking vanuit het bestuur 'We zijn geen brandweer'."

Inkomensderving

De huurteamconsulent Dirk Scheper die voor de Stichting de praktische, niet-bestuurlijke taken behandeld voor de huurders, heeft een aanzienlijke inkomensderving moeten slikken. De Stichting heeft namelijk eenzijdig besloten om de afgesproken uurprijs van circa €34,00 per uur te verlagen naar circa €27,00 per uur. De huurteamconsulent is daarmee akkoord gegaan, omdat hij vindt dat de belangen van de huurders binnen de Gemeente Hilversum voorop dienen te staan. Hij staat op het standpunt dat de subsidie van de Gemeente Hilversum optimaal moet worden benut en een inkomensderving van 20% daaraan tegemoet komt. “Ik vind het alleen bijzonder vervelend dat hierover geen enkele discussie is geweest en ik geen inspraak heb gehad in de mogelijke oplossingen om efficiënter te kunnen werken. Ik denk aan de veel tijd kostende Kantonrechterzaken, waarbij de huurder mogelijkerwijs ook zelf voor een deel in de kosten kan bijdragen of de realisatie van een inloopspreekuur bij de Gemeente Hilversum. De Gemeente Hilversum stond hier positief tegenover. Zelf had ik aangeboden om één dag per week op het Gemeentehuis dit inloop spreekuur te houden. De Stichting heeft hier echter geen oren naar, gezien hun eenzijdig besluit om zonder overleg mijn inkomsten met 20% te korten.”
Scheper wordt naast zijn inkomensderving ook verplicht om iedere zaak die meer dan 1,5 uur in beslag neemt of zou kunnen nemen eerst toestemming te vragen aan het bestuur van de stichting. Het bestuur neemt vervolgens de beslissing of aan de betreffende zaak ook meer tijd mag worden besteedt. In de ogen van Scheper wordt hiermee niet alleen een bureaucratische drempel opgeworpen die tijdrovend is (en dus in tegenspraak tot de kostenreducering die de stichting wil bewerkstelligen), maar ook niet tegemoet komt aan de belangen van de huurder. Immers, het bestuur gaat op de plaats zitten van Scheper die verantwoordelijk is voor het optimaal ondersteunen van de huurder en het recht om voor de belangen van de huurder op te komen. “Ik ben bang dat hiermee de kwaliteit van de hulp aan de huurder onder druk komt te staan. De stichting wil dat ik efficiënter werk, maar wel ten koste van de huurder. Bovendien wordt de uitkomst van mijn hulp bepaald door het bestuur. Als ik geen toestemming krijg om meer tijd te besteden aan een zaak, moet ik de betreffende huurder gaan vertellen dat ik hem niet verder mag ondersteunen. Persoonlijk vind ik het een kwalijke gang van zaken. Desondanks wil ik mij optimaal, binnen de mij geboden ruimte, inzetten voor de hulp vragende huurder!”

Huurteam gaat door

De afgelopen weken is er veel commotie geweest over het voortbestaan van het Huurteam. De gemeente Hilversum had de subsidie voor het Huurteam uit haar begroting geschrapt. Dankzij de inzet van onder andere de secretaris Jacques Janssen van het Huurteam heeft hij de politieke partijen binnen het college er van weten te overtuigen dat het Huurteam in stand moest worden gehouden om de huurders binnen Hilversum in de strijd tegen de malafide praktijken van enkele verhuurders optimaal te kunnen ondersteunen. Voor alle huurders: het Huurteam is voorlopig gered en zet zijn werkzaamheden voort!!

Servicekosten

Verhuurders menen vaak dat alles is toegestaan als het gaat om het berekenen van servicekosten en deze kosten door berekenen aan de huurder. Dat verhuurders hierbij aan wettelijke voorschriften en termijnen zijn gebonden, lijkt er niet toe te doen. Het tegendeel is waar.
De afgelopen maanden zijn er veel vragen bij het Huurteam binnengekomen over servicekosten. De meeste hebben te maken met de extra kosten, zoals het schoonmaken van algemene ruimten, administratiekosten, verlichting en kosten die bijvoorbeeld te maken hebben met onderhoud.

Enkele punten ter overweging:
1. De verhuurder moet binnen zes maanden na het verstrijken van het boekjaar de huurder informeren over de kosten over het afgesloten boekjaar. Dus als het gebruikelijk is om in mei de afrekeningen te ontvangen, moet de verhuurder voor december de afrekeningen versturen.
2. De verhuurder kan niet verder teruggaan dan maximaal drie jaar als het gaat om het invorderen van naheffingen. Dat wil zeggen dat in 2010 nog het jaar 2007 vanaf boekmaand juni nog kan worden ingevorderd.
3. Schoonmaakkosten kunnen alleen worden doorberekend als er ook daadwerkelijk wordt schoongemaakt.
4. Onderhoudskosten, bijvoorbeeld aan verlichting en de lift, mogen alleen worden doorberekend als deze daadwerkelijk worden gemaakt.

Zoals altijd het geval is, zijn ook hier uitzonderingen op. Het gaat bij het bovenstaande om algemene richtlijnen. Voor meer vragen: www.huurteam.com of www.woonruimterecht.nl