Energielabels in woningwaarderingsstelsel

De Tweede Kamer heeft 8 maart 2011 ingestemd met het wetsvoorstel op basis waarvan het energielabel van een woning meetelt in de woningwaardering. Als de Eerste Kamer het wetsvoorstel snel behandelt, kan de regeling nog 1 juli 2011 ingaan.

Huurverhoging op 1 juli 2011
Het is dus nog niet zeker dat het aangepaste WWS op 1 juli 2011 in werking treedt. Daardoor zijn twee alternatieven mogelijk voor aankondiging van de huurverhoging op 1 juli.

•Corporaties kunnen er nu voor kiezen de huurverhoging aan te zeggen op basis van het oude WWS. In een (beperkt) aantal gevallen kan een lagere waardering van het energielabel echter leiden tot huurbevriezing. Deze huurders moeten dus een correctie(brief) krijgen als het nieuwe WWS op 1 juli 2011 ingaat.
•Corporaties kunnen er uiteraard ook voor kiezen om bij het aankondigen van de huurverhoging meteen al rekening te houden met de nieuwe waardering van energielabels. In dat geval is het niet mogelijk een aangekondigde huurbevriezing later alsnog om te zetten in een huurverhoging.

Aanpassing huurprijzen per 1 juli 2011

De prijzen van huurwoningen stijgen met ingang van 1 juli 2011 met maximaal 1,3 procent. Daarmee volgt de huuraanpassing, zoals afgesproken in het regeerakkoord, het niveau van de inflatie. Dat schrijft minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vandaag aan de Tweede Kamer. De in het regeerakkoord aangekondigde hogere maximale huurprijsstijging (inflatie plus 5 procent) voor inkomens boven de 43.000 euro als maatregel tegen het scheefwonen, wil het kabinet per 1 juli 2012 in laten gaan en niet nog dit jaar. De koppeling van de huurstijging aan het inkomen is nieuw en blijkt in de uitvoering forse consequenties te hebben, stelt de minister. Hij zal het wetsvoorstel over de extra huurverhoging zo spoedig mogelijk naar de Tweede Kamer sturen. In het regeerakkoord is vastgelegd dat het aantal woningwaarderingspunten in regio’s met schaarste wordt verhoogd met maximaal 25 punten, afhankelijk van de WOZ-waarde. Met het oog op invoering per 1 juli dit jaar, ontvangt de Kamer binnenkort een uitgewerkt voorstel over de toepassing van de ‘schaarstepunten’. De hogere maximale huurprijs heeft geen gevolgen voor lopende huurovereenkomsten: daarvoor geldt het maximale huurverhogingspercentage. Bij nieuwe verhuringen kunnen verhuurders wel kiezen voor een hogere huurprijs.

Consulent weg bij Huurteam

Als huurrecht consulent ben ik bij het huurteam hilversum weg. Er loopt nu een rechtszaak om de juiste arbeidsverhoudingen vast te stellen en de nog te betalen facturen die het Huurteam Hilversum niet heeft voldaan. Een aantal (ex-) huurders hebben er voor gekozen om met mij verder in zee te gaan. Weliswaar tegen betaling, maar dat hebben zij liever dan doorgaan met het Huurteam.

Bemiddeling - mediation

Bemiddeling ook wel mediation genoemd, wordt meer-en-meer toegepast bij juridische conflicten. Het is een methode om zonder gezichtsverlies beide partijen tot een aanvaardbare overeenkomst te laten komen. Bemiddeling kost tijd. Nu het bestuur van de stichting Huurteam heeft besloten dat Scheper niet meer dan 1,5 uur aan een zaak mag besteden, zonder toestemming van het bestuur, brengt deze vorm van juridische geschilbeslechting onbereikbaar voor huurders. Scheper: "Bemiddeling tussen huurder en verhuurder betekent meestal dat de zaak in enkele dagen kan worden opgelost, terwijl langs procedurele via de Huurcommissie een zaak een jaar of langer kan duren. Het meest stringente voorbeeld is een zaak die binnen 2 uur en 40 minuten werd opgelost tot ieders tevredenheid, door het bestuur niet wordt getolereerd omdat er geen bestuursbeslissing aan vooraf was gegaan. Het ergste vond ik nog de opmerking vanuit het bestuur 'We zijn geen brandweer'."

Inkomensderving

De huurteamconsulent Dirk Scheper die voor de Stichting de praktische, niet-bestuurlijke taken behandeld voor de huurders, heeft een aanzienlijke inkomensderving moeten slikken. De Stichting heeft namelijk eenzijdig besloten om de afgesproken uurprijs van circa €34,00 per uur te verlagen naar circa €27,00 per uur. De huurteamconsulent is daarmee akkoord gegaan, omdat hij vindt dat de belangen van de huurders binnen de Gemeente Hilversum voorop dienen te staan. Hij staat op het standpunt dat de subsidie van de Gemeente Hilversum optimaal moet worden benut en een inkomensderving van 20% daaraan tegemoet komt. “Ik vind het alleen bijzonder vervelend dat hierover geen enkele discussie is geweest en ik geen inspraak heb gehad in de mogelijke oplossingen om efficiënter te kunnen werken. Ik denk aan de veel tijd kostende Kantonrechterzaken, waarbij de huurder mogelijkerwijs ook zelf voor een deel in de kosten kan bijdragen of de realisatie van een inloopspreekuur bij de Gemeente Hilversum. De Gemeente Hilversum stond hier positief tegenover. Zelf had ik aangeboden om één dag per week op het Gemeentehuis dit inloop spreekuur te houden. De Stichting heeft hier echter geen oren naar, gezien hun eenzijdig besluit om zonder overleg mijn inkomsten met 20% te korten.”
Scheper wordt naast zijn inkomensderving ook verplicht om iedere zaak die meer dan 1,5 uur in beslag neemt of zou kunnen nemen eerst toestemming te vragen aan het bestuur van de stichting. Het bestuur neemt vervolgens de beslissing of aan de betreffende zaak ook meer tijd mag worden besteedt. In de ogen van Scheper wordt hiermee niet alleen een bureaucratische drempel opgeworpen die tijdrovend is (en dus in tegenspraak tot de kostenreducering die de stichting wil bewerkstelligen), maar ook niet tegemoet komt aan de belangen van de huurder. Immers, het bestuur gaat op de plaats zitten van Scheper die verantwoordelijk is voor het optimaal ondersteunen van de huurder en het recht om voor de belangen van de huurder op te komen. “Ik ben bang dat hiermee de kwaliteit van de hulp aan de huurder onder druk komt te staan. De stichting wil dat ik efficiënter werk, maar wel ten koste van de huurder. Bovendien wordt de uitkomst van mijn hulp bepaald door het bestuur. Als ik geen toestemming krijg om meer tijd te besteden aan een zaak, moet ik de betreffende huurder gaan vertellen dat ik hem niet verder mag ondersteunen. Persoonlijk vind ik het een kwalijke gang van zaken. Desondanks wil ik mij optimaal, binnen de mij geboden ruimte, inzetten voor de hulp vragende huurder!”

Huurteam gaat door

De afgelopen weken is er veel commotie geweest over het voortbestaan van het Huurteam. De gemeente Hilversum had de subsidie voor het Huurteam uit haar begroting geschrapt. Dankzij de inzet van onder andere de secretaris Jacques Janssen van het Huurteam heeft hij de politieke partijen binnen het college er van weten te overtuigen dat het Huurteam in stand moest worden gehouden om de huurders binnen Hilversum in de strijd tegen de malafide praktijken van enkele verhuurders optimaal te kunnen ondersteunen. Voor alle huurders: het Huurteam is voorlopig gered en zet zijn werkzaamheden voort!!

Servicekosten

Verhuurders menen vaak dat alles is toegestaan als het gaat om het berekenen van servicekosten en deze kosten door berekenen aan de huurder. Dat verhuurders hierbij aan wettelijke voorschriften en termijnen zijn gebonden, lijkt er niet toe te doen. Het tegendeel is waar.
De afgelopen maanden zijn er veel vragen bij het Huurteam binnengekomen over servicekosten. De meeste hebben te maken met de extra kosten, zoals het schoonmaken van algemene ruimten, administratiekosten, verlichting en kosten die bijvoorbeeld te maken hebben met onderhoud.

Enkele punten ter overweging:
1. De verhuurder moet binnen zes maanden na het verstrijken van het boekjaar de huurder informeren over de kosten over het afgesloten boekjaar. Dus als het gebruikelijk is om in mei de afrekeningen te ontvangen, moet de verhuurder voor december de afrekeningen versturen.
2. De verhuurder kan niet verder teruggaan dan maximaal drie jaar als het gaat om het invorderen van naheffingen. Dat wil zeggen dat in 2010 nog het jaar 2007 vanaf boekmaand juni nog kan worden ingevorderd.
3. Schoonmaakkosten kunnen alleen worden doorberekend als er ook daadwerkelijk wordt schoongemaakt.
4. Onderhoudskosten, bijvoorbeeld aan verlichting en de lift, mogen alleen worden doorberekend als deze daadwerkelijk worden gemaakt.

Zoals altijd het geval is, zijn ook hier uitzonderingen op. Het gaat bij het bovenstaande om algemene richtlijnen. Voor meer vragen: www.huurteam.com of www.woonruimterecht.nl

Nieuwe kostenberekening bij Huurcommissie

Vanaf 1 april 2010 is de wet- en regelgeving die wordt uitgevoerd door de Huurcommissie veranderd. Een belangrijk onderdeel van deze verandering is een nieuwe manier waarop de kosten (leges) worden berekend. Daarnaast verandert ook de hoogte van het te betalen bedrag. Dit bedrag wordt afhankelijk van de vraag of sprake is van een particulier (natuurlijk persoon) of van een rechtspersoon. Bovendien is in de wet opgenomen dat de verliezende partij wordt veroordeeld tot het betalen van de leges, ook als hij niet de verzoeker is.
Als er een verzoekschrift bij de Huurcommissie wordt ingediend, moet de verzoekende partij bij de start van de procedure een voorschot op de leges betalen. Een particulier (natuurlijk persoon) betaalt 25 euro en een rechtspersoon (stichting, vereniging, coöperatie, onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV) betaalt 450 euro.

Verliezer betaalt
De Huurcommissie bepaalt in haar uitspraak wie van de partijen in het gelijk is gesteld. Als de verzoekende partij in het gelijk wordt gesteld, hoeft deze geen leges te betalen en krijgt hij het voorschot terug. De verliezende partij wordt veroordeeld tot het betalen van de leges. Als de verzoeker niét in het gelijk is gesteld, moet hij de leges betalen en krijgt hij dus het voorschot niet terug. De andere partij hoeft dan niets te betalen. Het is ook mogelijk dat de Huurcommissie de verzoeker gedeeltelijk in het gelijk stelt. In dat geval moeten beide partijen de helft van de leges betalen.

Huurverbod voor middeninkomens

Mensen met een modaal inkomen mogen binnenkort niet meer in een goedkoop huurhuis wonen. Wie jaarlijks 33.000 euro of meer verdient, kan vanaf 1 november niet meer terecht voor een woning via een corporatie. Volgens Europese ambtenaren ondervindt de vrije huurmarkt te veel oneerlijke concurrentie van de woningcorporaties. De modale inkomens zouden zich volgens de Europese Commissie moeten wenden tot de vrije huursector waar de huren momenteel zeer hoog zijn. Kopen vormt echter tevens een reëel alternatief.

Huren is in Nederland nog steeds populair. Ongeveer 38 procent van de Nederlanders heeft geen eigen woning, maar huurt. Een groot deel daarvan huurt een huis bij een woningcorporatie welke tot doel hebben om voor lagere inkomens betaalbare woningen te realiseren. Mensen die in staat zijn om wel een eigen huis te kopen, blijven echter te lang hangen in hun min of meer gesubsidieerde huurhuis. Huurders die te veel verdienen, moet daarom van Brussel gaan huren in de vrije sector.

Vrije huurmarkt duur
Betaalbare huurwoningen bij op de vrije huurmarkt, zoals bijvoorbeeld bij organisaties zoals Direkt Wonen of Rotsvast, zijn schaars. Een gemiddelde huur van 800 euro, een gangbare prijs op de vrije huurmarkt, is een forse aanslag op het besteedbare inkomen van mensen met een modaal loon. Kopen in de Randstad is volgens de Corporaties geen goed alternatief omdat volgens hen "het aanbod te klein is".

Maar is dat zo? Wegwijs onderzocht hoe de woningmarkt er uitziet voor mensen met een modaal inkomen. Van de twintig grootste steden van Nederland werd onderzocht hoeveel woningen er binnen het financiële bereik van een modaal inkomen vallen, en hoe groot dat aandeel is als percentage van het totale woningaanbod in een stad. Resultaat: de mogelijkheden voor Jan Modaal zijn zeker aanwezig!

Ruim aanbod
Alleen al in Rotterdam kunnen de oud-huurders ruim 2.500 woningen bezichtigen die binnen hun budget vallen. Dit is bijna 40 procent van het totale Rotterdamse woningaanbod. Ook in Den Haag is 32% van de te koop staande huizen beschikbaar voor iemand met een gemiddeld inkomen. In dure steden als Leiden en Amsterdam is het aantal beschikbare woningen lager maar nog steeds niet nihil. In Amsterdam hebben kopers keuze uit zo'n 330 woningen en in Leiden uit een stuk of 100. Dit is respectievelijk 5 en 9 procent van het totale aanbod in die stad.

Voor modale inkomens kan kopen daarmee gezien worden als een reëel alternatief waarmee de nieuwe eigenaar bovendien start met het opbouwen van kapitaal door middel van een eigen woning. Dit in tegenstelling tot huren. De koper loopt uiteraard wél het risico van waardevermindering. Iets dat de afgelopen twee jaar een feit is gebleken. (Bron: WegWijs Actueel)

Minister Van der Laan geeft corporaties aanwijzing tot betalen wijkenheffing

Minister van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie) gaat met een aanwijzing Woningstichting Den Helder en De Woonschakel uit Medemblik dwingen om alsnog hun bijdrage aan de bijzondere projectsteun voor de wijkenaanpak te voldoen. De beide corporaties zijn tot dusver als enige twee corporaties in gebreke gebleven bij het betalen van de heffing over 2008. De minister stelt de corporaties een dwangsom in het vooruitzicht als zij niet binnen vier weken de heffing voldoen.
Met de bijzondere projectsteun, die door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) wordt uitgevoerd, ondersteunt de minister de corporaties die in de 40 aandachtswijken investeren in betere woningen en de leefbaarheid. Daartoe is jaarlijks 75 miljoen euro beschikbaar via een heffing van het CFV onder de corporaties die geen of weinig bezit in hebben in de 40 wijken.
Met het geven van een aanwijzing en de last onder dwangsom aan Woningstichting Den Helder en De Woonschakel maakt de minister gebruik van de bevoegdheden uit de Woningwet. Voor de corporatie uit Den Helder en de corporatie uit Medemblik betekent dit dat zij binnen 4 weken de vastgestelde heffing moet voldoen. Zonodig wordt aan Woningstichting Den Helder een dwangsom van 125.000 euro per maand opgelegd met een maximum van 250.000 euro. De dwangsom voor Woonschakel bedraagt 75.000 euro per maand met een maximum van 150.000 euro.

Nederlander rekent op corporaties

Negen van de tien Nederlanders noemen het zeer belangrijk dat woningcorporaties hun ‘kerntaken’ uitvoeren. Daaronder rekenen zij: het verkorten van de wachtlijsten door het bouwen van huurhuizen en het energiezuiniger maken van huurwoningen. Bovendien ziet driekwart van de mensen een belangrijke rol voor de corporaties weggelegd als het gaat om de leefbaarheid in de wijk.
Dat blijkt uit een ‘flitspeiling’ die het ministerie van VROM/WWI in januari liet uitvoeren. Minister Van der Laan stipte vandaag enkele conclusies aan in een overleg met de Kamer.
Representatieve groep
De peiling werd in januari door bureau Market Response uitgevoerd onder een representatieve groep van 2100 Nederlanders. Bijna eenderde (31 procent) gaf aan een (zeer) positief beeld te hebben van de woningbouwcorporaties. Eén op de tien (9 procent) had een (zeer) positief beeld. Recente incidenten in de corporatiesector schaadde bij een derde van de mensen het vertrouwen, maar bij ruim de helft van de mensen maakte dit geen verschil.
De helft van de geënquêteerden zei neutraal te staan tegenover het werk van de corporaties of er niet bekend mee te zijn. De helft van de Nederlanders weet niet welke corporaties in hun buurt actief zijn.
Daadkrachtige woningbouwcorporaties
Minister Van der Laan stelde dat de volkshuisvesting niet zonder draag- en daadkrachtige woningbouwcorporaties kan. “Woningcorporaties zijn dé investeerders voor een betaalbare woningmarkt en dé investeerders in maatschappelijk vastgoed waarmee wijken en dorpen leefbaar blijven.”
De minister maakte nog eens duidelijk dat hij de relatie met de corporatiesector wil verbeteren. De twee grote twistappels in die relatie – de vennootschapsbelasting die de corporaties moeten betalen en de wijkenheffing – gaat de minister betrekken bij de brede heroverwegingen. Daarbij doen werkgroepen aan het kabinet voorstellen om met ander beleid tot kostenbesparingen te komen. “Ik stel niet ter discussie dat de vennootschapsbelasting en de opbrengsten daarvan er kwamen, maar ik wil de ruimte bij de heroverwegingen benutten om alles in een keer integraal goed te doen op een manier die niet voor verdeeldheid met de corporaties zorgt.” De minister wil daarbij ook de problemen die corporaties in krimpgebieden hebben meenemen.

Minister der Laan wil meer eenheid in klachtenafhandeling voor huurders

Minister Van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie wil meer eenheid in de bij afhandeling van klachten bij de klachtencommissies. Uit onderzoek van het ministerie blijkt onder andere dat de bereikbaarheid van de commissies te wensen overlaat en dat dezelfde klacht soms bij de ene commissie wel wordt behandeld en bij een andere commissie niet. Ook is de verslaglegging vaak summier. Zo kan niet goed beoordeeld worden wat de werkzaamheden van de commissies zijn en hoe de klachtencommissies functioneren.

Minister van der Laan vindt dat de reglementen van corporaties meer gestandaardiseerd moeten worden met een aantal minimale voorwaarden. Zo moet de ontvankelijkheid van klachten gelijk zijn bij alle klachtencommissies, zodat alle huurders gelijk worden behandeld. Wanneer een klacht is terugverwezen naar de corporatie, moet de klachtencommissie teruggemeld krijgen wat er met deze klacht is gebeurd. Zo houdt ze controle over de afhandeling. Ook moet de rol van de klachtencommissie in een aantal gevallen actiever. Bijvoorbeeld door het meer begeleiden van huurders, als hun klacht niet ontvankelijk wordt verklaard of een actievere houding bij de uitvoering van het advies van de klachtencommissies. Met de brancheorganisatie Aedes is afgesproken dat zij meer ondersteuning gaan bieden aan haar leden in de vorm van een modelreglement en handreikingen om een klachtenprocedure in te richten

Van der Laan zal in de nieuwe corporatieregelgeving voorschriften opnemen voor de werkwijze van klachtencommissies van woningcorporaties. Hij wil de onafhankelijkheid van de klachtencommissies regelen, jaarverslaglegging van klachtencommissies verplichten en woningzoekenden toegang geven tot de klachtencommissies. Verder zal hij aan de hand van de jaarverslaglegging van corporaties en signalen uit de praktijk, bekijken of het in de toekomst nodig zal zijn meer voorschriften te geven voor de werkwijze en de minimale eisen voor de verantwoording van de klachtencommissies in het jaarverslag.

Bemiddelaar aansprakelijk voor te hoge huur

Woningbureaus in Amsterdam zijn aansprakelijk als zij bemiddelen tegen een te hoge huurprijs. Dat is de uitkomst van een recent arrest van de Hoge Raad, de hoogste civiele rechter. De zaak was aangespannen door het bureau Direct Wonen, als beroep tegen een eerdere veroordeling door het Gerechtshof in Amsterdam. Het bureau heeft op slechts op één van haar vijftien bezwaren gehoor gekregen. Daarmee is een belangrijke principe-uitspraak gedaan over de positie van bemiddelingsbureaus. Huurders die met hulp van een dergelijk bureau een woning vinden voor een te hoge huur kunnen – ook achteraf – een schadeclaim indienen bij de bemiddelaar.

De Hoge Raad bekrachtigt dat bemiddelaars op basis van de gemeentelijke verordening niet mogen bemiddelen boven de maximale huurprijs. Met deze verordening bestrijdt de gemeente misstanden op de woningmarkt. Verder bevestigt de Raad dat de bureaus ook de belangen van de huurder goed dienen te behartigen. Deze betalen immers bemiddelingskosten en mogen verwachten dat het bureau hen wijst op hun (huur)rechten. Blijft dat advies uit en blijkt vervolgens de huurprijs te hoog volgens de woningwaardering, dan is het bureau aansprakelijk.

Direct Wonen had vijftien grieven ingediend tegen het arrest van het gerechtshof. Alle belangrijke inhoudelijke grieven zijn afgewezen door de Hoge Raad. De bemiddelaar vindt op één onderdeel wel gehoor: het Hof heeft de hoogte van de door de huurder geleden schade te gemakkelijk vastgesteld. Om die schade opnieuw te bepalen is de zaak terugverwezen naar het Gerechtshof in Den Haag. Deze instantie zal zich beperken tot het onderwerp schade en niet meer naar de andere grieven kijken.

De proefprocedure om bemiddelaars aansprakelijk te stellen voor het benadelen van huurders is aangespannen met hulp van de huurteams. De lange juridische weg was niet mogelijk geweest zonder de steun van het Emil Blaauw Proceskostenfonds. De uitspraak is van belang voor veel andere schadeprocedures en voor de positie van woningbemiddelaars. Gedupeerde huurders kunnen zich wenden tot het Wijksteunpunt Wonen in hun buurt voor ondersteuning bij het indienen van een schadeclaim. Bron: Wijksteunpunt Wonen, Amsterdam.

Koppel huur niet aan inkomen

Volkskrant Forum, 5 september 2009

Door de huren te koppelen aan inkomen, wordt de solidariteit van de huurder te zwaar op de proef gesteld en is de sociale verhuurder een huisjesmelker geworden, betoogt Anita Engbers

Het is de wereld op zijn kop: in het Volkskrant-katern 2 (26 augustus) een artikel vol begrip over de tussentijdse prijsdaling van nieuwe koopwoningen en de frustratie, die dat oplevert bij ‘gedupeerde’ eerdere kopers. Tegelijkertijd krijgen voorstanders van het streven om in de sociale huursector inkomensafhankelijke huren te introduceren volop ruimte voor hun propagandistische kletspraat en beperkt het begrip voor gedupeerde huurders zich tot kanttekeningen in de marge. Onbenulligheid en gebrek aan historische kennis zijn de hoofdoorzaken.
De verkoop van woningen geschiedt op de vrije markt. Daar gelden de wetten van vraag en aanbod ongeremd. Het is net zo normaal dat de prijs van nieuwbouw nu zakt als dat de groenteboer op het eind van de dag zijn aardbeien afslaat.
De sociale huursector is er primair voor mensen met een gering of onzeker inkomen voor wie de vrije markt een te groot risico vormt. Hier zou moeten gelden, dat de prijs van de woning gekoppeld is aan de kwaliteit ervan en dat de prijs jaarlijks stijgt met inflatie tenzij er extra kwaliteit aan de woning wordt toegevoegd. De vervanging van een gaskachel in de huiskamer door centrale verwarming in het hele huis is bij voorbeeld een gerechtvaardigde reden de huur harder te laten stijgen.
Er is een tekort aan huurwoningen en in plaats van de meest voor de hand liggende oplossing – vergroting van het aanbod; bijbouwen dus – wordt sinds tien jaar door de corporatiesector aangedrongen op onredelijke prijsverhoging. Nu eens heet het dat dit instrument scheefwonen kan bestrijden, dan weer dat het de doorstroming bevordert. Onzin natuurlijk. Het enige wat werkt, is verhoging van de bouwproductie.
De reden dat corporaties zich ontwikkeld hebben tot hoge huren junks, ligt in de wijze waarop de verzelfstandiging van de sector midden jaren negentig gefinancierd is. Om de corporaties in de gelegenheid te stellen versneld voldoende eigen vermogen op te bouwen, werd een stelsel geïntroduceerd van zogenaamde streefhuren waar corporatiewoningen in hoog tempo naartoe mochten groeien. Enkele jaren achtereen stegen de huren harder dan de inflatie en kon menig werknemer zijn loonsverhoging direct afstaan aan de verhuurder. De corporaties lieten in die beginjaren hun uitgaven aan onderhoud dalen.
Tegen de tijd dat de streefhuren in zicht kwamen, was de begrotingsdiscipline bij corporatiedirecteuren ver te zoeken en zon de branche op een manier om verder te leven op steeds grotere voet. De toenmalige minister van Volkshuisvesting, Sybilla Dekker, was hen ter wille met het voorstel een groter deel van de huurwoningen te liberaliseren en de subjectieve, want door de vrije markt bepaalde, ozb-waarde een plek te geven in het objectieve woningwaarderingsstelsel.
Onder aanvoering van de toenmalige Woonbond-directeur Mária van Veen verzetten de huurders zich daar fel tegen en drongen aan op terugkeer naar het basisprincipe van inflatievolgend huurbeleid. Dekker moest aftreden vanwege de Schipholbrand en van haar huurplannen kwam niks terecht.
In het conceptverkiezingsprogramma van de PvdA voor de jongste Tweede Kamerverkiezingen stond het voornemen om de huren de lonen te laten volgen. De PvdA in Den Haag bleek het met Dekker eens te zijn. Op initiatief van de afdelingen Gouda en Amsterdam-Westerpark repte de definitieve tekst van een loonvolgend/inflatievolgend huurbeleid. Verder dan deze tegemoetkoming wilde men niet gaan. In verkiezingstijd nam de PvdA met het inflatievolgend huurbeleid de SP de wind uit de zeilen en vervolgens kwam het door de PvdA in het regeerakkoord tegenover de bescherming van de hypotheekrenteaftrek door het CDA.
Onder het dekschild van het algemene inflatievolgend huurbeleid is door de PvdA-ministers Vogelaar en Van der Laan het loonvolgend huurbeleid geruisloos van stal gehaald middels de experimenten met Huren op Maat.
Per saldo is er voor huurders geen verschil tussen de frontale aanval van Dekker en de sluiproute van Van der Laan. Ook de laatste geeft toe aan het verlangen van de verhuurders de huren te koppelen aan het inkomen van de huurder.
Daarmee geeft hij de corporaties toestemming inkomenspolitiek te bedrijven. Bovendien stelt hij de solidariteit van de hurende Jan Modaal zwaar op de proef omdat deze dubbelop mag betalen: via de belastingen voor de huurtoeslag en via zijn hoge huur voor de korting op de huur van zijn armere buurman, die in precies hetzelfde huis woont. Zo verdwijnt de relatie tussen huurprijs en kwaliteit van de woning definitief uit zicht en is er in dat opzicht geen verschil meer te maken tussen een sociale verhuurder en een huisjesmelker.
Het is onbegrijpelijk dat het verzet hiertegen zo mondjesmaat is. Waar blijft de vakbond, die zich realiseert dat het zinloos wordt te onderhandelen over loonsverhoging als het resultaat straks niet meer ten goede komt aan een hurende werknemer maar aan zijn huisbaas? Wat bezielt de Woonbond onder leiding van Ronald Paping om Huren op Maat vooralsnog het voordeel van de twijfel te geven?
Wie komt op voor de huurders?

Anita Engbers is PvdA gemeenteraadslid in Gouda, lid Huurcommissie Utrecht en auteur van Manifest der Sloppensocialisten.

Huur op maat

Ik heb de indruk dat met Huur op maat, waar momenteel veel over wordt geschreven, een achterdeurtje is voor corporaties om de huren op te drijven ten koste van de huurder. Er wordt namelijk continu gesproken over de huurprijs die marktconform wordt vastgelegd door de corporaties. Daartegen hebben wij in Nederland het zogenoemde woningwaarderingsstelsel, waarmee de maximaal redelijke huurprijs wettelijk wordt bepaald. De marktconforme huren waarover de corporaties spreken liggen beduidend hoger. Een huurder kan feitelijk niet meer naar de Huurcommissie stappen om zijn huurprijs te laten controleren: immers de huurprijs ligt altijd boven de liberalisatiegrens. Een optie is nog om via de Kantonrechter een lagere huurprijs af te dwingen. De vraag is in hoeverre de Kantonrechter hiermee instemt. Hoe zit dat verder met de huurtoeslag: deze ondersteuningsvorm wordt niet genoemd in de discussie over Huur op maat. Ten grondslag hieraan staat immers het woningwaarderingsstelsel! Dit is slechts een ingeving, maar geeft wel weer waar de corporaties mee bezig zijn, namelijk de huurprijs opdrijven onder het mom van het geven van een korting al naar gelang het inkomen. Deze inkomenstoets mag een corporatie mijns inziens niet eisen. Ik voorzie veel problemen en ook mogelijkheden tot fraude. Ik zie reacties graag tegemoet.

Stankoverlast: de aanhouder wint

Naar aanleiding van stankoverlast zijn twee bewoners aan het Mercatorplein een onderhoudsprocedure bij de Huurcommissie gestart. Met hulp van het wijksteunpunt werd de huur van beide bewoners tijdelijk verlaagd tot 40% van de maximale huurprijs. De verhuurder ging bij één huurder in beroep. Op basis van rapporten zou blijken dat de stank niet uit het pand kwam en de rechter draaide de huurverlaging terug. Naar aanleiding van het vonnis vorderde de verhuurder nu ook van de ándere
huurster ruim € 3.500,- terug. Zij was het hier niet mee eens. Ze had niet de kans
gehad om haar verhaal bij de kantonrechter te doen en bovendien had zij nog steeds stankoverlast. Ze is zelf de kruipruimte ingedoken. In één van de rioolbuizen
bleek een gat te zitten, de andere buizen waren in zeer slechte staat. Aan de hand van foto’s heeft de verhuurder uiteindelijk een loodgieter ingeschakeld en is het gebrek verholpen. De bewoners van het pand kunnen weer rustig ademhalen! BRON: Wijksteunpunt Wonen, Amsterdam

Kabinet wil aanpassingstelsel woningcorporaties

De ministerraad heeft op voorstel van minister Van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie ingestemd met aanpassingen in het woningcorporatiestelsel.Er is volgens het kabinet vernieuwing nodig in de relatie tussen woningcorporaties, overheid en lokale belanghebbenden, in het werkdomein en voor wat betreft de staatssteunkwestie. Ook in de verbindingen van corporaties moeten vernieuwingen plaatsvinden, in de balans tussen sturing en regulering door de sector en door het interne toezicht enerzijds en publieke waarborgen anderzijds. Ook zijn wijzigingen noodzakelijk met betrekking tot integriteit, schaalgrootte, fusies en de organisatie van het externe toezicht.

Het kabinet acht goed toezicht nodig om het corporatiestelsel goed te laten werken. Zowel het interne als externe toezicht moet effectief en doelmatig zijn. Daarom is besloten al het externe toezicht bij één onafhankelijke Autoriteit neer te leggen, waarin de huidige toezichthouder, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, opgaat. Voor het externe toezicht beoordeelt de Autoriteit de verklaringen, die de Raden van Commissarissen (RvC’s) van de corporaties voortaan moeten afgeven over het maatschappelijke presteren, de financiële continuïteit, de inzet van het vermogen en de doelmatigheid, de rechtmatigheid, de integriteit en de governance.

De minister voor WWI houdt de bevoegdheid zwaardere sancties te treffen, die het bestuur (benoeming bewindvoerder) of zelfs de hele organisatie (intrekken toelating) direct raken.. Hij houdt ook de bevoegdheid een externe toezichthouder aan te stellen bij de RvC en hij krijgt de bevoegdheid de RvC te ontslaan. De Autoriteit zal de minister daarover adviseren.

De RvC’s zullen professioneler moeten gaan opereren. Er zullen nieuwe eisen aan commissarissen worden gesteld, bijvoorbeeld met betrekking tot opleidingeisen, ervaringsniveau, zittingsduur en het aantal commissariaten. In de Woningwet wordt een ontslagmogelijkheid opgenomen voor RvC’s bij slecht functioneren of het afgeven van onjuiste verklaringen. Het kabinet acht het van belang dat bij de RvC’s een cultuuromslag plaatsvindt gericht op een groter besef van de verantwoordelijkheid en een kritischer houding ten opzichte van het bestuur.

Wat betreft de salarissen van de bestuurders van de corporaties komt het kabinet snel met wetgeving om die salarissen te normeren. Het kabinet wil deze salarissen maximeren tot het wettelijk vastgelegde normbedrag voor de semipublieke sector. De RvC moet erop toezien dat de corporatie sober en doelmatig met haar geld omgaat. Zij moet hierover jaarlijks een verklaring aan de Autoriteit afleggen.

Corporaties zullen met de gemeenten waar zij actief zijn resultaatgerichte en handhaafbare prestatieafspraken maken. De taken en het werkdomein van de corporaties blijven gelijk, maar het kabinet wil geen structuren meer toestaan die onoverzichtelijk zijn. Er komen strikte regels voor het onderbrengen van activiteiten van corporaties in dochterbedrijven. Die dochters mogen alleen wat de moedercorporatie ook mag.

Als een corporatie wil investeren in een project met een commercieel karakter, moet de corporatie aan diverse eisen voldoen. Zo moet de corporatie die activiteit in een dochter onderbrengen. Daarbij mag de woningcorporatie onder andere slechts aandelenkapitaal verschaffen tot maximaal 33 procent van het balanstotaal van die dochter. Andere investeerders buiten de corporaties moeten dus ook investeren in dat project. Dit om het risico op verlies van maatschappelijk vermogen te verkleinen.

Het Huurteam blijkt voor veel Hilversumse huurders een gouden greep

Van de 64 huurders die van april tot en met december vorig jaar de hulp van het huurteam hebben ingeroepen, zijn 36 zaken tot een einde komen. In twee gevallen heeft de huurder zich teruggetrokken en is er noch bij mediation, noch bij de Huurcommissie of kantonrechter resultaat bereikt. Acht en twintig zaken waren eind 2008 nog niet afgerond en lopen door naar dit jaar.

Van de 34 behandelde zaken, betrof het vijftien maal een geschil van de huurder met een corporatie en in 19 zaken ging het om een particuliere verhuurder. Bij de 19 zaken tegen particuliere verhuurders werden de huurders in 17 gevallen in het gelijk gesteld en was er slechts één huurder die de zaak verloor en één die de zaak introk.
Bij de 15 zaken tegen de corporaties hebben 7 huurder met succes gebruik gemaakt van het huurteam, een vijftal huurders heeft ongelijk gekregen en in drie gevallen is de procedure niet doorgezet. Er zijn bij de Huurcommissie vier procedures gevoerd die in 2008 tot een uitspraak hebben geleid. In alle vier de zaken stelde de Huurcommissie de huurder in het gelijk. In één zaak ging de verhuurder naar de Kantonrechter omdat hij het niet eens was met de uitspraak van de Huurcommissie. De huurder won daar opnieuw de zaak.

Geschillen tussen huurder en verhuurder kunnen ook door mediation worden opgelost. In 21 zaken hebben huurders gekozen om ‘er pratend met de verhuurder uit te komen’. Dat heeft tot resultaat gehad dat in zestien gevallen de huurder zich de ‘gelukkige’ partij mag noemen. Daarbij wist de huurteamconsulent voor zijn huurders in totaal € 16.315 op jaarbasis aan verlaagde huurprijzen voor de huurders in de wacht te slepen. Hieronder was een bedrag van € 6.540 wegens een verlaagde huurprijs wegens gebreken aan de woningen bij drie huurders. Daarnaast werd er bedrag van € 2.250 aan lagere servicekosten per jaar bespaard bij drie huurders. Voorts wist het huurteam via mediation te bereiken dat in drie zaken waar huurders gedwongen waren de huurwoning te ontruimen en te verhuizen, zij gezamenlijk € 29.000 aan tegemoetkoming mochten ontvangen (verhuiskosten) en daarboven één huurder ook nog eens € 2.000 inrichtingskosten ontving. Het grootste bedrag dat een huurder kreeg was € 7.500 voor verhuiskostenvergoeding en inrichtingskosten bij huurbeëindiging door de verhuurder. Het kleinste bedrag was € 229,20 op jaarbasis voor het toetsen van de aanvangshuurprijs.

De verwachting is dat het Huurteam in de toekomst zijn diensten kan verlenen bij grootschalige renovatie- en onderhoudsprojecten, met name als huurders zekerheid willen omtrent een nieuwe reële huurprijs.
___________________________________________________________________________________
Bel voor hulp de heer D. Scheper van het Huurteam Hilversum: 06.53.789.515. E-mail: info@huurteam.com Er is ook een website: www.huurteam.com
___________________________________________________________________________________

Meldpunt integriteit woningcorporaties open

Het meldpunt integriteit woningcorporaties is vanaf vandaag elke dag onder kantoortijden bereikbaar onder telefoonnummer 070 339 4975. Dat heeft minister Van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie aan de Tweede Kamer gemeld. Bij het meldpunt kan iedereen terecht om signalen door te geven die te maken hebben met mogelijk oneerlijk handelen van corporaties, hun medewerkers, management en bestuurders.

Iedereen kan desgewenst anoniem meldingen bij het meldpunt doen: burgers, huurders, werknemers en interne toezichthouders van corporaties, bedrijven, overheden , belangenorganisaties en brancheverenigingen. De melder wordt, voor zover de situatie dat toelaat, geïnformeerd over de stand van zaken en resultaat van de behandeling van de melding. De VROM-Inspectie beheert het meldpunt en voert als het nodig is nader onderzoek uit op basis van de meldingen.

Het meldpunt is niet bedoeld voor klachten die een huurder, klant of belanghebbende gewoon bij een corporatie kan melden, zoals klachten over onderhoud van de woning of de wijk.

Het meldpunt kent een eigen mailadres meldpuntcorporaties@minvrom.nl en een postadres: Meldpunt Integriteit Woningcorporaties, Postbus 16191, ipc 525, 2500 BD Den Haag.

Huurverhoging 2009

Op 1 juli 2009 kunnen de huren weer omhoog gaan. De regering heeft afgesproken dat de maximale huurverhoging gelijk is aan de inflatie. Dit betekent dat de huren in 2009 ten hoogste 2,5% mogen stijgen. De inflatie in 2008 was namelijk 2,5%. Dat heeft het CBS in januari 2009 bekend gemaakt.


Voor woningbouwcorporaties geldt bovendien de maximale huurprijsnorm. Dat is het percentage waarmee de gemiddelde huurprijs gerekend over alle woningen van de corporatie per 1 juli mag stijgen. Ook de maximale huurprijsnorm is gesteld op het inflatiepercentage van 2,5%.

Geen maximale huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten
Is een huurovereenkomst geliberaliseerd dan gelden minder regels. In dat geval geldt geen maximale huurverhoging. Of een huurovereenkomst geliberaliseerd is, hangt af van de aanvangshuurprijs (de eerste huurprijs) van de huurovereenkomst. Alleen zelfstandige woningen kunnen een geliberaliseerde huurovereenkomst hebben.