Vanaf 1 april 2010 is de wet- en regelgeving die wordt uitgevoerd door de Huurcommissie veranderd. Een belangrijk onderdeel van deze verandering is een nieuwe manier waarop de kosten (leges) worden berekend. Daarnaast verandert ook de hoogte van het te betalen bedrag. Dit bedrag wordt afhankelijk van de vraag of sprake is van een particulier (natuurlijk persoon) of van een rechtspersoon. Bovendien is in de wet opgenomen dat de verliezende partij wordt veroordeeld tot het betalen van de leges, ook als hij niet de verzoeker is.
Als er een verzoekschrift bij de Huurcommissie wordt ingediend, moet de verzoekende partij bij de start van de procedure een voorschot op de leges betalen. Een particulier (natuurlijk persoon) betaalt 25 euro en een rechtspersoon (stichting, vereniging, coöperatie, onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV) betaalt 450 euro.
Verliezer betaalt
De Huurcommissie bepaalt in haar uitspraak wie van de partijen in het gelijk is gesteld. Als de verzoekende partij in het gelijk wordt gesteld, hoeft deze geen leges te betalen en krijgt hij het voorschot terug. De verliezende partij wordt veroordeeld tot het betalen van de leges. Als de verzoeker niét in het gelijk is gesteld, moet hij de leges betalen en krijgt hij dus het voorschot niet terug. De andere partij hoeft dan niets te betalen. Het is ook mogelijk dat de Huurcommissie de verzoeker gedeeltelijk in het gelijk stelt. In dat geval moeten beide partijen de helft van de leges betalen.
woensdag 7 juli 2010
zondag 16 mei 2010
Huurverbod voor middeninkomens
Mensen met een modaal inkomen mogen binnenkort niet meer in een goedkoop huurhuis wonen. Wie jaarlijks 33.000 euro of meer verdient, kan vanaf 1 november niet meer terecht voor een woning via een corporatie. Volgens Europese ambtenaren ondervindt de vrije huurmarkt te veel oneerlijke concurrentie van de woningcorporaties. De modale inkomens zouden zich volgens de Europese Commissie moeten wenden tot de vrije huursector waar de huren momenteel zeer hoog zijn. Kopen vormt echter tevens een reëel alternatief.
Huren is in Nederland nog steeds populair. Ongeveer 38 procent van de Nederlanders heeft geen eigen woning, maar huurt. Een groot deel daarvan huurt een huis bij een woningcorporatie welke tot doel hebben om voor lagere inkomens betaalbare woningen te realiseren. Mensen die in staat zijn om wel een eigen huis te kopen, blijven echter te lang hangen in hun min of meer gesubsidieerde huurhuis. Huurders die te veel verdienen, moet daarom van Brussel gaan huren in de vrije sector.
Vrije huurmarkt duur
Betaalbare huurwoningen bij op de vrije huurmarkt, zoals bijvoorbeeld bij organisaties zoals Direkt Wonen of Rotsvast, zijn schaars. Een gemiddelde huur van 800 euro, een gangbare prijs op de vrije huurmarkt, is een forse aanslag op het besteedbare inkomen van mensen met een modaal loon. Kopen in de Randstad is volgens de Corporaties geen goed alternatief omdat volgens hen "het aanbod te klein is".
Maar is dat zo? Wegwijs onderzocht hoe de woningmarkt er uitziet voor mensen met een modaal inkomen. Van de twintig grootste steden van Nederland werd onderzocht hoeveel woningen er binnen het financiële bereik van een modaal inkomen vallen, en hoe groot dat aandeel is als percentage van het totale woningaanbod in een stad. Resultaat: de mogelijkheden voor Jan Modaal zijn zeker aanwezig!
Ruim aanbod
Alleen al in Rotterdam kunnen de oud-huurders ruim 2.500 woningen bezichtigen die binnen hun budget vallen. Dit is bijna 40 procent van het totale Rotterdamse woningaanbod. Ook in Den Haag is 32% van de te koop staande huizen beschikbaar voor iemand met een gemiddeld inkomen. In dure steden als Leiden en Amsterdam is het aantal beschikbare woningen lager maar nog steeds niet nihil. In Amsterdam hebben kopers keuze uit zo'n 330 woningen en in Leiden uit een stuk of 100. Dit is respectievelijk 5 en 9 procent van het totale aanbod in die stad.
Voor modale inkomens kan kopen daarmee gezien worden als een reëel alternatief waarmee de nieuwe eigenaar bovendien start met het opbouwen van kapitaal door middel van een eigen woning. Dit in tegenstelling tot huren. De koper loopt uiteraard wél het risico van waardevermindering. Iets dat de afgelopen twee jaar een feit is gebleken. (Bron: WegWijs Actueel)
Huren is in Nederland nog steeds populair. Ongeveer 38 procent van de Nederlanders heeft geen eigen woning, maar huurt. Een groot deel daarvan huurt een huis bij een woningcorporatie welke tot doel hebben om voor lagere inkomens betaalbare woningen te realiseren. Mensen die in staat zijn om wel een eigen huis te kopen, blijven echter te lang hangen in hun min of meer gesubsidieerde huurhuis. Huurders die te veel verdienen, moet daarom van Brussel gaan huren in de vrije sector.
Vrije huurmarkt duur
Betaalbare huurwoningen bij op de vrije huurmarkt, zoals bijvoorbeeld bij organisaties zoals Direkt Wonen of Rotsvast, zijn schaars. Een gemiddelde huur van 800 euro, een gangbare prijs op de vrije huurmarkt, is een forse aanslag op het besteedbare inkomen van mensen met een modaal loon. Kopen in de Randstad is volgens de Corporaties geen goed alternatief omdat volgens hen "het aanbod te klein is".
Maar is dat zo? Wegwijs onderzocht hoe de woningmarkt er uitziet voor mensen met een modaal inkomen. Van de twintig grootste steden van Nederland werd onderzocht hoeveel woningen er binnen het financiële bereik van een modaal inkomen vallen, en hoe groot dat aandeel is als percentage van het totale woningaanbod in een stad. Resultaat: de mogelijkheden voor Jan Modaal zijn zeker aanwezig!
Ruim aanbod
Alleen al in Rotterdam kunnen de oud-huurders ruim 2.500 woningen bezichtigen die binnen hun budget vallen. Dit is bijna 40 procent van het totale Rotterdamse woningaanbod. Ook in Den Haag is 32% van de te koop staande huizen beschikbaar voor iemand met een gemiddeld inkomen. In dure steden als Leiden en Amsterdam is het aantal beschikbare woningen lager maar nog steeds niet nihil. In Amsterdam hebben kopers keuze uit zo'n 330 woningen en in Leiden uit een stuk of 100. Dit is respectievelijk 5 en 9 procent van het totale aanbod in die stad.
Voor modale inkomens kan kopen daarmee gezien worden als een reëel alternatief waarmee de nieuwe eigenaar bovendien start met het opbouwen van kapitaal door middel van een eigen woning. Dit in tegenstelling tot huren. De koper loopt uiteraard wél het risico van waardevermindering. Iets dat de afgelopen twee jaar een feit is gebleken. (Bron: WegWijs Actueel)
dinsdag 9 februari 2010
Minister Van der Laan geeft corporaties aanwijzing tot betalen wijkenheffing
Minister van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie) gaat met een aanwijzing Woningstichting Den Helder en De Woonschakel uit Medemblik dwingen om alsnog hun bijdrage aan de bijzondere projectsteun voor de wijkenaanpak te voldoen. De beide corporaties zijn tot dusver als enige twee corporaties in gebreke gebleven bij het betalen van de heffing over 2008. De minister stelt de corporaties een dwangsom in het vooruitzicht als zij niet binnen vier weken de heffing voldoen.
Met de bijzondere projectsteun, die door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) wordt uitgevoerd, ondersteunt de minister de corporaties die in de 40 aandachtswijken investeren in betere woningen en de leefbaarheid. Daartoe is jaarlijks 75 miljoen euro beschikbaar via een heffing van het CFV onder de corporaties die geen of weinig bezit in hebben in de 40 wijken.
Met het geven van een aanwijzing en de last onder dwangsom aan Woningstichting Den Helder en De Woonschakel maakt de minister gebruik van de bevoegdheden uit de Woningwet. Voor de corporatie uit Den Helder en de corporatie uit Medemblik betekent dit dat zij binnen 4 weken de vastgestelde heffing moet voldoen. Zonodig wordt aan Woningstichting Den Helder een dwangsom van 125.000 euro per maand opgelegd met een maximum van 250.000 euro. De dwangsom voor Woonschakel bedraagt 75.000 euro per maand met een maximum van 150.000 euro.
Met de bijzondere projectsteun, die door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) wordt uitgevoerd, ondersteunt de minister de corporaties die in de 40 aandachtswijken investeren in betere woningen en de leefbaarheid. Daartoe is jaarlijks 75 miljoen euro beschikbaar via een heffing van het CFV onder de corporaties die geen of weinig bezit in hebben in de 40 wijken.
Met het geven van een aanwijzing en de last onder dwangsom aan Woningstichting Den Helder en De Woonschakel maakt de minister gebruik van de bevoegdheden uit de Woningwet. Voor de corporatie uit Den Helder en de corporatie uit Medemblik betekent dit dat zij binnen 4 weken de vastgestelde heffing moet voldoen. Zonodig wordt aan Woningstichting Den Helder een dwangsom van 125.000 euro per maand opgelegd met een maximum van 250.000 euro. De dwangsom voor Woonschakel bedraagt 75.000 euro per maand met een maximum van 150.000 euro.
donderdag 4 februari 2010
Nederlander rekent op corporaties
Negen van de tien Nederlanders noemen het zeer belangrijk dat woningcorporaties hun ‘kerntaken’ uitvoeren. Daaronder rekenen zij: het verkorten van de wachtlijsten door het bouwen van huurhuizen en het energiezuiniger maken van huurwoningen. Bovendien ziet driekwart van de mensen een belangrijke rol voor de corporaties weggelegd als het gaat om de leefbaarheid in de wijk.
Dat blijkt uit een ‘flitspeiling’ die het ministerie van VROM/WWI in januari liet uitvoeren. Minister Van der Laan stipte vandaag enkele conclusies aan in een overleg met de Kamer.
Representatieve groep
De peiling werd in januari door bureau Market Response uitgevoerd onder een representatieve groep van 2100 Nederlanders. Bijna eenderde (31 procent) gaf aan een (zeer) positief beeld te hebben van de woningbouwcorporaties. Eén op de tien (9 procent) had een (zeer) positief beeld. Recente incidenten in de corporatiesector schaadde bij een derde van de mensen het vertrouwen, maar bij ruim de helft van de mensen maakte dit geen verschil.
De helft van de geënquêteerden zei neutraal te staan tegenover het werk van de corporaties of er niet bekend mee te zijn. De helft van de Nederlanders weet niet welke corporaties in hun buurt actief zijn.
Daadkrachtige woningbouwcorporaties
Minister Van der Laan stelde dat de volkshuisvesting niet zonder draag- en daadkrachtige woningbouwcorporaties kan. “Woningcorporaties zijn dé investeerders voor een betaalbare woningmarkt en dé investeerders in maatschappelijk vastgoed waarmee wijken en dorpen leefbaar blijven.”
De minister maakte nog eens duidelijk dat hij de relatie met de corporatiesector wil verbeteren. De twee grote twistappels in die relatie – de vennootschapsbelasting die de corporaties moeten betalen en de wijkenheffing – gaat de minister betrekken bij de brede heroverwegingen. Daarbij doen werkgroepen aan het kabinet voorstellen om met ander beleid tot kostenbesparingen te komen. “Ik stel niet ter discussie dat de vennootschapsbelasting en de opbrengsten daarvan er kwamen, maar ik wil de ruimte bij de heroverwegingen benutten om alles in een keer integraal goed te doen op een manier die niet voor verdeeldheid met de corporaties zorgt.” De minister wil daarbij ook de problemen die corporaties in krimpgebieden hebben meenemen.
Dat blijkt uit een ‘flitspeiling’ die het ministerie van VROM/WWI in januari liet uitvoeren. Minister Van der Laan stipte vandaag enkele conclusies aan in een overleg met de Kamer.
Representatieve groep
De peiling werd in januari door bureau Market Response uitgevoerd onder een representatieve groep van 2100 Nederlanders. Bijna eenderde (31 procent) gaf aan een (zeer) positief beeld te hebben van de woningbouwcorporaties. Eén op de tien (9 procent) had een (zeer) positief beeld. Recente incidenten in de corporatiesector schaadde bij een derde van de mensen het vertrouwen, maar bij ruim de helft van de mensen maakte dit geen verschil.
De helft van de geënquêteerden zei neutraal te staan tegenover het werk van de corporaties of er niet bekend mee te zijn. De helft van de Nederlanders weet niet welke corporaties in hun buurt actief zijn.
Daadkrachtige woningbouwcorporaties
Minister Van der Laan stelde dat de volkshuisvesting niet zonder draag- en daadkrachtige woningbouwcorporaties kan. “Woningcorporaties zijn dé investeerders voor een betaalbare woningmarkt en dé investeerders in maatschappelijk vastgoed waarmee wijken en dorpen leefbaar blijven.”
De minister maakte nog eens duidelijk dat hij de relatie met de corporatiesector wil verbeteren. De twee grote twistappels in die relatie – de vennootschapsbelasting die de corporaties moeten betalen en de wijkenheffing – gaat de minister betrekken bij de brede heroverwegingen. Daarbij doen werkgroepen aan het kabinet voorstellen om met ander beleid tot kostenbesparingen te komen. “Ik stel niet ter discussie dat de vennootschapsbelasting en de opbrengsten daarvan er kwamen, maar ik wil de ruimte bij de heroverwegingen benutten om alles in een keer integraal goed te doen op een manier die niet voor verdeeldheid met de corporaties zorgt.” De minister wil daarbij ook de problemen die corporaties in krimpgebieden hebben meenemen.
donderdag 10 december 2009
Minister der Laan wil meer eenheid in klachtenafhandeling voor huurders
Minister Van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie wil meer eenheid in de bij afhandeling van klachten bij de klachtencommissies. Uit onderzoek van het ministerie blijkt onder andere dat de bereikbaarheid van de commissies te wensen overlaat en dat dezelfde klacht soms bij de ene commissie wel wordt behandeld en bij een andere commissie niet. Ook is de verslaglegging vaak summier. Zo kan niet goed beoordeeld worden wat de werkzaamheden van de commissies zijn en hoe de klachtencommissies functioneren.
Minister van der Laan vindt dat de reglementen van corporaties meer gestandaardiseerd moeten worden met een aantal minimale voorwaarden. Zo moet de ontvankelijkheid van klachten gelijk zijn bij alle klachtencommissies, zodat alle huurders gelijk worden behandeld. Wanneer een klacht is terugverwezen naar de corporatie, moet de klachtencommissie teruggemeld krijgen wat er met deze klacht is gebeurd. Zo houdt ze controle over de afhandeling. Ook moet de rol van de klachtencommissie in een aantal gevallen actiever. Bijvoorbeeld door het meer begeleiden van huurders, als hun klacht niet ontvankelijk wordt verklaard of een actievere houding bij de uitvoering van het advies van de klachtencommissies. Met de brancheorganisatie Aedes is afgesproken dat zij meer ondersteuning gaan bieden aan haar leden in de vorm van een modelreglement en handreikingen om een klachtenprocedure in te richten
Van der Laan zal in de nieuwe corporatieregelgeving voorschriften opnemen voor de werkwijze van klachtencommissies van woningcorporaties. Hij wil de onafhankelijkheid van de klachtencommissies regelen, jaarverslaglegging van klachtencommissies verplichten en woningzoekenden toegang geven tot de klachtencommissies. Verder zal hij aan de hand van de jaarverslaglegging van corporaties en signalen uit de praktijk, bekijken of het in de toekomst nodig zal zijn meer voorschriften te geven voor de werkwijze en de minimale eisen voor de verantwoording van de klachtencommissies in het jaarverslag.
Minister van der Laan vindt dat de reglementen van corporaties meer gestandaardiseerd moeten worden met een aantal minimale voorwaarden. Zo moet de ontvankelijkheid van klachten gelijk zijn bij alle klachtencommissies, zodat alle huurders gelijk worden behandeld. Wanneer een klacht is terugverwezen naar de corporatie, moet de klachtencommissie teruggemeld krijgen wat er met deze klacht is gebeurd. Zo houdt ze controle over de afhandeling. Ook moet de rol van de klachtencommissie in een aantal gevallen actiever. Bijvoorbeeld door het meer begeleiden van huurders, als hun klacht niet ontvankelijk wordt verklaard of een actievere houding bij de uitvoering van het advies van de klachtencommissies. Met de brancheorganisatie Aedes is afgesproken dat zij meer ondersteuning gaan bieden aan haar leden in de vorm van een modelreglement en handreikingen om een klachtenprocedure in te richten
Van der Laan zal in de nieuwe corporatieregelgeving voorschriften opnemen voor de werkwijze van klachtencommissies van woningcorporaties. Hij wil de onafhankelijkheid van de klachtencommissies regelen, jaarverslaglegging van klachtencommissies verplichten en woningzoekenden toegang geven tot de klachtencommissies. Verder zal hij aan de hand van de jaarverslaglegging van corporaties en signalen uit de praktijk, bekijken of het in de toekomst nodig zal zijn meer voorschriften te geven voor de werkwijze en de minimale eisen voor de verantwoording van de klachtencommissies in het jaarverslag.
maandag 9 november 2009
Bemiddelaar aansprakelijk voor te hoge huur
Woningbureaus in Amsterdam zijn aansprakelijk als zij bemiddelen tegen een te hoge huurprijs. Dat is de uitkomst van een recent arrest van de Hoge Raad, de hoogste civiele rechter. De zaak was aangespannen door het bureau Direct Wonen, als beroep tegen een eerdere veroordeling door het Gerechtshof in Amsterdam. Het bureau heeft op slechts op één van haar vijftien bezwaren gehoor gekregen. Daarmee is een belangrijke principe-uitspraak gedaan over de positie van bemiddelingsbureaus. Huurders die met hulp van een dergelijk bureau een woning vinden voor een te hoge huur kunnen – ook achteraf – een schadeclaim indienen bij de bemiddelaar.
De Hoge Raad bekrachtigt dat bemiddelaars op basis van de gemeentelijke verordening niet mogen bemiddelen boven de maximale huurprijs. Met deze verordening bestrijdt de gemeente misstanden op de woningmarkt. Verder bevestigt de Raad dat de bureaus ook de belangen van de huurder goed dienen te behartigen. Deze betalen immers bemiddelingskosten en mogen verwachten dat het bureau hen wijst op hun (huur)rechten. Blijft dat advies uit en blijkt vervolgens de huurprijs te hoog volgens de woningwaardering, dan is het bureau aansprakelijk.
Direct Wonen had vijftien grieven ingediend tegen het arrest van het gerechtshof. Alle belangrijke inhoudelijke grieven zijn afgewezen door de Hoge Raad. De bemiddelaar vindt op één onderdeel wel gehoor: het Hof heeft de hoogte van de door de huurder geleden schade te gemakkelijk vastgesteld. Om die schade opnieuw te bepalen is de zaak terugverwezen naar het Gerechtshof in Den Haag. Deze instantie zal zich beperken tot het onderwerp schade en niet meer naar de andere grieven kijken.
De proefprocedure om bemiddelaars aansprakelijk te stellen voor het benadelen van huurders is aangespannen met hulp van de huurteams. De lange juridische weg was niet mogelijk geweest zonder de steun van het Emil Blaauw Proceskostenfonds. De uitspraak is van belang voor veel andere schadeprocedures en voor de positie van woningbemiddelaars. Gedupeerde huurders kunnen zich wenden tot het Wijksteunpunt Wonen in hun buurt voor ondersteuning bij het indienen van een schadeclaim. Bron: Wijksteunpunt Wonen, Amsterdam.
De Hoge Raad bekrachtigt dat bemiddelaars op basis van de gemeentelijke verordening niet mogen bemiddelen boven de maximale huurprijs. Met deze verordening bestrijdt de gemeente misstanden op de woningmarkt. Verder bevestigt de Raad dat de bureaus ook de belangen van de huurder goed dienen te behartigen. Deze betalen immers bemiddelingskosten en mogen verwachten dat het bureau hen wijst op hun (huur)rechten. Blijft dat advies uit en blijkt vervolgens de huurprijs te hoog volgens de woningwaardering, dan is het bureau aansprakelijk.
Direct Wonen had vijftien grieven ingediend tegen het arrest van het gerechtshof. Alle belangrijke inhoudelijke grieven zijn afgewezen door de Hoge Raad. De bemiddelaar vindt op één onderdeel wel gehoor: het Hof heeft de hoogte van de door de huurder geleden schade te gemakkelijk vastgesteld. Om die schade opnieuw te bepalen is de zaak terugverwezen naar het Gerechtshof in Den Haag. Deze instantie zal zich beperken tot het onderwerp schade en niet meer naar de andere grieven kijken.
De proefprocedure om bemiddelaars aansprakelijk te stellen voor het benadelen van huurders is aangespannen met hulp van de huurteams. De lange juridische weg was niet mogelijk geweest zonder de steun van het Emil Blaauw Proceskostenfonds. De uitspraak is van belang voor veel andere schadeprocedures en voor de positie van woningbemiddelaars. Gedupeerde huurders kunnen zich wenden tot het Wijksteunpunt Wonen in hun buurt voor ondersteuning bij het indienen van een schadeclaim. Bron: Wijksteunpunt Wonen, Amsterdam.
Koppel huur niet aan inkomen
Volkskrant Forum, 5 september 2009
Door de huren te koppelen aan inkomen, wordt de solidariteit van de huurder te zwaar op de proef gesteld en is de sociale verhuurder een huisjesmelker geworden, betoogt Anita Engbers
Het is de wereld op zijn kop: in het Volkskrant-katern 2 (26 augustus) een artikel vol begrip over de tussentijdse prijsdaling van nieuwe koopwoningen en de frustratie, die dat oplevert bij ‘gedupeerde’ eerdere kopers. Tegelijkertijd krijgen voorstanders van het streven om in de sociale huursector inkomensafhankelijke huren te introduceren volop ruimte voor hun propagandistische kletspraat en beperkt het begrip voor gedupeerde huurders zich tot kanttekeningen in de marge. Onbenulligheid en gebrek aan historische kennis zijn de hoofdoorzaken.
De verkoop van woningen geschiedt op de vrije markt. Daar gelden de wetten van vraag en aanbod ongeremd. Het is net zo normaal dat de prijs van nieuwbouw nu zakt als dat de groenteboer op het eind van de dag zijn aardbeien afslaat.
De sociale huursector is er primair voor mensen met een gering of onzeker inkomen voor wie de vrije markt een te groot risico vormt. Hier zou moeten gelden, dat de prijs van de woning gekoppeld is aan de kwaliteit ervan en dat de prijs jaarlijks stijgt met inflatie tenzij er extra kwaliteit aan de woning wordt toegevoegd. De vervanging van een gaskachel in de huiskamer door centrale verwarming in het hele huis is bij voorbeeld een gerechtvaardigde reden de huur harder te laten stijgen.
Er is een tekort aan huurwoningen en in plaats van de meest voor de hand liggende oplossing – vergroting van het aanbod; bijbouwen dus – wordt sinds tien jaar door de corporatiesector aangedrongen op onredelijke prijsverhoging. Nu eens heet het dat dit instrument scheefwonen kan bestrijden, dan weer dat het de doorstroming bevordert. Onzin natuurlijk. Het enige wat werkt, is verhoging van de bouwproductie.
De reden dat corporaties zich ontwikkeld hebben tot hoge huren junks, ligt in de wijze waarop de verzelfstandiging van de sector midden jaren negentig gefinancierd is. Om de corporaties in de gelegenheid te stellen versneld voldoende eigen vermogen op te bouwen, werd een stelsel geïntroduceerd van zogenaamde streefhuren waar corporatiewoningen in hoog tempo naartoe mochten groeien. Enkele jaren achtereen stegen de huren harder dan de inflatie en kon menig werknemer zijn loonsverhoging direct afstaan aan de verhuurder. De corporaties lieten in die beginjaren hun uitgaven aan onderhoud dalen.
Tegen de tijd dat de streefhuren in zicht kwamen, was de begrotingsdiscipline bij corporatiedirecteuren ver te zoeken en zon de branche op een manier om verder te leven op steeds grotere voet. De toenmalige minister van Volkshuisvesting, Sybilla Dekker, was hen ter wille met het voorstel een groter deel van de huurwoningen te liberaliseren en de subjectieve, want door de vrije markt bepaalde, ozb-waarde een plek te geven in het objectieve woningwaarderingsstelsel.
Onder aanvoering van de toenmalige Woonbond-directeur Mária van Veen verzetten de huurders zich daar fel tegen en drongen aan op terugkeer naar het basisprincipe van inflatievolgend huurbeleid. Dekker moest aftreden vanwege de Schipholbrand en van haar huurplannen kwam niks terecht.
In het conceptverkiezingsprogramma van de PvdA voor de jongste Tweede Kamerverkiezingen stond het voornemen om de huren de lonen te laten volgen. De PvdA in Den Haag bleek het met Dekker eens te zijn. Op initiatief van de afdelingen Gouda en Amsterdam-Westerpark repte de definitieve tekst van een loonvolgend/inflatievolgend huurbeleid. Verder dan deze tegemoetkoming wilde men niet gaan. In verkiezingstijd nam de PvdA met het inflatievolgend huurbeleid de SP de wind uit de zeilen en vervolgens kwam het door de PvdA in het regeerakkoord tegenover de bescherming van de hypotheekrenteaftrek door het CDA.
Onder het dekschild van het algemene inflatievolgend huurbeleid is door de PvdA-ministers Vogelaar en Van der Laan het loonvolgend huurbeleid geruisloos van stal gehaald middels de experimenten met Huren op Maat.
Per saldo is er voor huurders geen verschil tussen de frontale aanval van Dekker en de sluiproute van Van der Laan. Ook de laatste geeft toe aan het verlangen van de verhuurders de huren te koppelen aan het inkomen van de huurder.
Daarmee geeft hij de corporaties toestemming inkomenspolitiek te bedrijven. Bovendien stelt hij de solidariteit van de hurende Jan Modaal zwaar op de proef omdat deze dubbelop mag betalen: via de belastingen voor de huurtoeslag en via zijn hoge huur voor de korting op de huur van zijn armere buurman, die in precies hetzelfde huis woont. Zo verdwijnt de relatie tussen huurprijs en kwaliteit van de woning definitief uit zicht en is er in dat opzicht geen verschil meer te maken tussen een sociale verhuurder en een huisjesmelker.
Het is onbegrijpelijk dat het verzet hiertegen zo mondjesmaat is. Waar blijft de vakbond, die zich realiseert dat het zinloos wordt te onderhandelen over loonsverhoging als het resultaat straks niet meer ten goede komt aan een hurende werknemer maar aan zijn huisbaas? Wat bezielt de Woonbond onder leiding van Ronald Paping om Huren op Maat vooralsnog het voordeel van de twijfel te geven?
Wie komt op voor de huurders?
Anita Engbers is PvdA gemeenteraadslid in Gouda, lid Huurcommissie Utrecht en auteur van Manifest der Sloppensocialisten.
Door de huren te koppelen aan inkomen, wordt de solidariteit van de huurder te zwaar op de proef gesteld en is de sociale verhuurder een huisjesmelker geworden, betoogt Anita Engbers
Het is de wereld op zijn kop: in het Volkskrant-katern 2 (26 augustus) een artikel vol begrip over de tussentijdse prijsdaling van nieuwe koopwoningen en de frustratie, die dat oplevert bij ‘gedupeerde’ eerdere kopers. Tegelijkertijd krijgen voorstanders van het streven om in de sociale huursector inkomensafhankelijke huren te introduceren volop ruimte voor hun propagandistische kletspraat en beperkt het begrip voor gedupeerde huurders zich tot kanttekeningen in de marge. Onbenulligheid en gebrek aan historische kennis zijn de hoofdoorzaken.
De verkoop van woningen geschiedt op de vrije markt. Daar gelden de wetten van vraag en aanbod ongeremd. Het is net zo normaal dat de prijs van nieuwbouw nu zakt als dat de groenteboer op het eind van de dag zijn aardbeien afslaat.
De sociale huursector is er primair voor mensen met een gering of onzeker inkomen voor wie de vrije markt een te groot risico vormt. Hier zou moeten gelden, dat de prijs van de woning gekoppeld is aan de kwaliteit ervan en dat de prijs jaarlijks stijgt met inflatie tenzij er extra kwaliteit aan de woning wordt toegevoegd. De vervanging van een gaskachel in de huiskamer door centrale verwarming in het hele huis is bij voorbeeld een gerechtvaardigde reden de huur harder te laten stijgen.
Er is een tekort aan huurwoningen en in plaats van de meest voor de hand liggende oplossing – vergroting van het aanbod; bijbouwen dus – wordt sinds tien jaar door de corporatiesector aangedrongen op onredelijke prijsverhoging. Nu eens heet het dat dit instrument scheefwonen kan bestrijden, dan weer dat het de doorstroming bevordert. Onzin natuurlijk. Het enige wat werkt, is verhoging van de bouwproductie.
De reden dat corporaties zich ontwikkeld hebben tot hoge huren junks, ligt in de wijze waarop de verzelfstandiging van de sector midden jaren negentig gefinancierd is. Om de corporaties in de gelegenheid te stellen versneld voldoende eigen vermogen op te bouwen, werd een stelsel geïntroduceerd van zogenaamde streefhuren waar corporatiewoningen in hoog tempo naartoe mochten groeien. Enkele jaren achtereen stegen de huren harder dan de inflatie en kon menig werknemer zijn loonsverhoging direct afstaan aan de verhuurder. De corporaties lieten in die beginjaren hun uitgaven aan onderhoud dalen.
Tegen de tijd dat de streefhuren in zicht kwamen, was de begrotingsdiscipline bij corporatiedirecteuren ver te zoeken en zon de branche op een manier om verder te leven op steeds grotere voet. De toenmalige minister van Volkshuisvesting, Sybilla Dekker, was hen ter wille met het voorstel een groter deel van de huurwoningen te liberaliseren en de subjectieve, want door de vrije markt bepaalde, ozb-waarde een plek te geven in het objectieve woningwaarderingsstelsel.
Onder aanvoering van de toenmalige Woonbond-directeur Mária van Veen verzetten de huurders zich daar fel tegen en drongen aan op terugkeer naar het basisprincipe van inflatievolgend huurbeleid. Dekker moest aftreden vanwege de Schipholbrand en van haar huurplannen kwam niks terecht.
In het conceptverkiezingsprogramma van de PvdA voor de jongste Tweede Kamerverkiezingen stond het voornemen om de huren de lonen te laten volgen. De PvdA in Den Haag bleek het met Dekker eens te zijn. Op initiatief van de afdelingen Gouda en Amsterdam-Westerpark repte de definitieve tekst van een loonvolgend/inflatievolgend huurbeleid. Verder dan deze tegemoetkoming wilde men niet gaan. In verkiezingstijd nam de PvdA met het inflatievolgend huurbeleid de SP de wind uit de zeilen en vervolgens kwam het door de PvdA in het regeerakkoord tegenover de bescherming van de hypotheekrenteaftrek door het CDA.
Onder het dekschild van het algemene inflatievolgend huurbeleid is door de PvdA-ministers Vogelaar en Van der Laan het loonvolgend huurbeleid geruisloos van stal gehaald middels de experimenten met Huren op Maat.
Per saldo is er voor huurders geen verschil tussen de frontale aanval van Dekker en de sluiproute van Van der Laan. Ook de laatste geeft toe aan het verlangen van de verhuurders de huren te koppelen aan het inkomen van de huurder.
Daarmee geeft hij de corporaties toestemming inkomenspolitiek te bedrijven. Bovendien stelt hij de solidariteit van de hurende Jan Modaal zwaar op de proef omdat deze dubbelop mag betalen: via de belastingen voor de huurtoeslag en via zijn hoge huur voor de korting op de huur van zijn armere buurman, die in precies hetzelfde huis woont. Zo verdwijnt de relatie tussen huurprijs en kwaliteit van de woning definitief uit zicht en is er in dat opzicht geen verschil meer te maken tussen een sociale verhuurder en een huisjesmelker.
Het is onbegrijpelijk dat het verzet hiertegen zo mondjesmaat is. Waar blijft de vakbond, die zich realiseert dat het zinloos wordt te onderhandelen over loonsverhoging als het resultaat straks niet meer ten goede komt aan een hurende werknemer maar aan zijn huisbaas? Wat bezielt de Woonbond onder leiding van Ronald Paping om Huren op Maat vooralsnog het voordeel van de twijfel te geven?
Wie komt op voor de huurders?
Anita Engbers is PvdA gemeenteraadslid in Gouda, lid Huurcommissie Utrecht en auteur van Manifest der Sloppensocialisten.
Abonneren op:
Posts (Atom)