Huur en Huurrecht

Energielabels in woningwaarderingsstelsel

2011-04-11T00:17:00.000-07:00

De Tweede Kamer heeft 8 maart 2011 ingestemd met het wetsvoorstel op basis waarvan het energielabel van een woning meetelt in de woningwaardering. Als de Eerste Kamer het wetsvoorstel snel behandelt, kan de regeling nog 1 juli 2011 ingaan.

Huurverhoging op 1 juli 2011
Het is dus nog niet zeker dat het aangepaste WWS op 1 juli 2011 in werking treedt. Daardoor zijn twee alternatieven mogelijk voor aankondiging van de huurverhoging op 1 juli.

•Corporaties kunnen er nu voor kiezen de huurverhoging aan te zeggen op basis van het oude WWS. In een (beperkt) aantal gevallen kan een lagere waardering van het energielabel echter leiden tot huurbevriezing. Deze huurders moeten dus een correctie(brief) krijgen als het nieuwe WWS op 1 juli 2011 ingaat.
•Corporaties kunnen er uiteraard ook voor kiezen om bij het aankondigen van de huurverhoging meteen al rekening te houden met de nieuwe waardering van energielabels. In dat geval is het niet mogelijk een aangekondigde huurbevriezing later alsnog om te zetten in een huurverhoging.

Aanpassing huurprijzen per 1 juli 2011

2011-03-30T06:04:00.001-07:00

De prijzen van huurwoningen stijgen met ingang van 1 juli 2011 met maximaal 1,3 procent. Daarmee volgt de huuraanpassing, zoals afgesproken in het regeerakkoord, het niveau van de inflatie. Dat schrijft minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vandaag aan de Tweede Kamer. De in het regeerakkoord aangekondigde hogere maximale huurprijsstijging (inflatie plus 5 procent) voor inkomens boven de 43.000 euro als maatregel tegen het scheefwonen, wil het kabinet per 1 juli 2012 in laten gaan en niet nog dit jaar. De koppeling van de huurstijging aan het inkomen is nieuw en blijkt in de uitvoering forse consequenties te hebben, stelt de minister. Hij zal het wetsvoorstel over de extra huurverhoging zo spoedig mogelijk naar de Tweede Kamer sturen. In het regeerakkoord is vastgelegd dat het aantal woningwaarderingspunten in regio’s met schaarste wordt verhoogd met maximaal 25 punten, afhankelijk van de WOZ-waarde. Met het oog op invoering per 1 juli dit jaar, ontvangt de Kamer binnenkort een uitgewerkt voorstel over de toepassing van de ‘schaarstepunten’. De hogere maximale huurprijs heeft geen gevolgen voor lopende huurovereenkomsten: daarvoor geldt het maximale huurverhogingspercentage. Bij nieuwe verhuringen kunnen verhuurders wel kiezen voor een hogere huurprijs.

Consulent weg bij Huurteam

2011-03-03T08:20:00.000-08:00

Als huurrecht consulent ben ik bij het huurteam hilversum weg. Er loopt nu een rechtszaak om de juiste arbeidsverhoudingen vast te stellen en de nog te betalen facturen die het Huurteam Hilversum niet heeft voldaan. Een aantal (ex-) huurders hebben er voor gekozen om met mij verder in zee te gaan. Weliswaar tegen betaling, maar dat hebben zij liever dan doorgaan met het Huurteam.

Bemiddeling - mediation

2010-11-29T00:45:00.000-08:00

Bemiddeling ook wel mediation genoemd, wordt meer-en-meer toegepast bij juridische conflicten. Het is een methode om zonder gezichtsverlies beide partijen tot een aanvaardbare overeenkomst te laten komen. Bemiddeling kost tijd. Nu het bestuur van de stichting Huurteam heeft besloten dat Scheper niet meer dan 1,5 uur aan een zaak mag besteden, zonder toestemming van het bestuur, brengt deze vorm van juridische geschilbeslechting onbereikbaar voor huurders. Scheper: "Bemiddeling tussen huurder en verhuurder betekent meestal dat de zaak in enkele dagen kan worden opgelost, terwijl langs procedurele via de Huurcommissie een zaak een jaar of langer kan duren. Het meest stringente voorbeeld is een zaak die binnen 2 uur en 40 minuten werd opgelost tot ieders tevredenheid, door het bestuur niet wordt getolereerd omdat er geen bestuursbeslissing aan vooraf was gegaan. Het ergste vond ik nog de opmerking vanuit het bestuur 'We zijn geen brandweer'."

Inkomensderving

2010-11-26T03:26:00.000-08:00

De huurteamconsulent Dirk Scheper die voor de Stichting de praktische, niet-bestuurlijke taken behandeld voor de huurders, heeft een aanzienlijke inkomensderving moeten slikken. De Stichting heeft namelijk eenzijdig besloten om de afgesproken uurprijs van circa €34,00 per uur te verlagen naar circa €27,00 per uur. De huurteamconsulent is daarmee akkoord gegaan, omdat hij vindt dat de belangen van de huurders binnen de Gemeente Hilversum voorop dienen te staan. Hij staat op het standpunt dat de subsidie van de Gemeente Hilversum optimaal moet worden benut en een inkomensderving van 20% daaraan tegemoet komt. “Ik vind het alleen bijzonder vervelend dat hierover geen enkele discussie is geweest en ik geen inspraak heb gehad in de mogelijke oplossingen om efficiënter te kunnen werken. Ik denk aan de veel tijd kostende Kantonrechterzaken, waarbij de huurder mogelijkerwijs ook zelf voor een deel in de kosten kan bijdragen of de realisatie van een inloopspreekuur bij de Gemeente Hilversum. De Gemeente Hilversum stond hier positief tegenover. Zelf had ik aangeboden om één dag per week op het Gemeentehuis dit inloop spreekuur te houden. De Stichting heeft hier echter geen oren naar, gezien hun eenzijdig besluit om zonder overleg mijn inkomsten met 20% te korten.”
Scheper wordt naast zijn inkomensderving ook verplicht om iedere zaak die meer dan 1,5 uur in beslag neemt of zou kunnen nemen eerst toestemming te vragen aan het bestuur van de stichting. Het bestuur neemt vervolgens de beslissing of aan de betreffende zaak ook meer tijd mag worden besteedt. In de ogen van Scheper wordt hiermee niet alleen een bureaucratische drempel opgeworpen die tijdrovend is (en dus in tegenspraak tot de kostenreducering die de stichting wil bewerkstelligen), maar ook niet tegemoet komt aan de belangen van de huurder. Immers, het bestuur gaat op de plaats zitten van Scheper die verantwoordelijk is voor het optimaal ondersteunen van de huurder en het recht om voor de belangen van de huurder op te komen. “Ik ben bang dat hiermee de kwaliteit van de hulp aan de huurder onder druk komt te staan. De stichting wil dat ik efficiënter werk, maar wel ten koste van de huurder. Bovendien wordt de uitkomst van mijn hulp bepaald door het bestuur. Als ik geen toestemming krijg om meer tijd te besteden aan een zaak, moet ik de betreffende huurder gaan vertellen dat ik hem niet verder mag ondersteunen. Persoonlijk vind ik het een kwalijke gang van zaken. Desondanks wil ik mij optimaal, binnen de mij geboden ruimte, inzetten voor de hulp vragende huurder!”

Huurteam gaat door

2010-11-26T03:24:00.000-08:00

De afgelopen weken is er veel commotie geweest over het voortbestaan van het Huurteam. De gemeente Hilversum had de subsidie voor het Huurteam uit haar begroting geschrapt. Dankzij de inzet van onder andere de secretaris Jacques Janssen van het Huurteam heeft hij de politieke partijen binnen het college er van weten te overtuigen dat het Huurteam in stand moest worden gehouden om de huurders binnen Hilversum in de strijd tegen de malafide praktijken van enkele verhuurders optimaal te kunnen ondersteunen. Voor alle huurders: het Huurteam is voorlopig gered en zet zijn werkzaamheden voort!!

Servicekosten

2010-08-12T07:36:00.000-07:00

Verhuurders menen vaak dat alles is toegestaan als het gaat om het berekenen van servicekosten en deze kosten door berekenen aan de huurder. Dat verhuurders hierbij aan wettelijke voorschriften en termijnen zijn gebonden, lijkt er niet toe te doen. Het tegendeel is waar.
De afgelopen maanden zijn er veel vragen bij het Huurteam binnengekomen over servicekosten. De meeste hebben te maken met de extra kosten, zoals het schoonmaken van algemene ruimten, administratiekosten, verlichting en kosten die bijvoorbeeld te maken hebben met onderhoud.

Enkele punten ter overweging:
1. De verhuurder moet binnen zes maanden na het verstrijken van het boekjaar de huurder informeren over de kosten over het afgesloten boekjaar. Dus als het gebruikelijk is om in mei de afrekeningen te ontvangen, moet de verhuurder voor december de afrekeningen versturen.
2. De verhuurder kan niet verder teruggaan dan maximaal drie jaar als het gaat om het invorderen van naheffingen. Dat wil zeggen dat in 2010 nog het jaar 2007 vanaf boekmaand juni nog kan worden ingevorderd.
3. Schoonmaakkosten kunnen alleen worden doorberekend als er ook daadwerkelijk wordt schoongemaakt.
4. Onderhoudskosten, bijvoorbeeld aan verlichting en de lift, mogen alleen worden doorberekend als deze daadwerkelijk worden gemaakt.

Zoals altijd het geval is, zijn ook hier uitzonderingen op. Het gaat bij het bovenstaande om algemene richtlijnen. Voor meer vragen: www.huurteam.com of www.woonruimterecht.nl

Nieuwe kostenberekening bij Huurcommissie

2010-07-07T04:23:00.000-07:00

Vanaf 1 april 2010 is de wet- en regelgeving die wordt uitgevoerd door de Huurcommissie veranderd. Een belangrijk onderdeel van deze verandering is een nieuwe manier waarop de kosten (leges) worden berekend. Daarnaast verandert ook de hoogte van het te betalen bedrag. Dit bedrag wordt afhankelijk van de vraag of sprake is van een particulier (natuurlijk persoon) of van een rechtspersoon. Bovendien is in de wet opgenomen dat de verliezende partij wordt veroordeeld tot het betalen van de leges, ook als hij niet de verzoeker is.
Als er een verzoekschrift bij de Huurcommissie wordt ingediend, moet de verzoekende partij bij de start van de procedure een voorschot op de leges betalen. Een particulier (natuurlijk persoon) betaalt 25 euro en een rechtspersoon (stichting, vereniging, coöperatie, onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV) betaalt 450 euro.

Verliezer betaalt
De Huurcommissie bepaalt in haar uitspraak wie van de partijen in het gelijk is gesteld. Als de verzoekende partij in het gelijk wordt gesteld, hoeft deze geen leges te betalen en krijgt hij het voorschot terug. De verliezende partij wordt veroordeeld tot het betalen van de leges. Als de verzoeker niét in het gelijk is gesteld, moet hij de leges betalen en krijgt hij dus het voorschot niet terug. De andere partij hoeft dan niets te betalen. Het is ook mogelijk dat de Huurcommissie de verzoeker gedeeltelijk in het gelijk stelt. In dat geval moeten beide partijen de helft van de leges betalen.

Huurverbod voor middeninkomens

2010-05-16T02:00:00.000-07:00

Mensen met een modaal inkomen mogen binnenkort niet meer in een goedkoop huurhuis wonen. Wie jaarlijks 33.000 euro of meer verdient, kan vanaf 1 november niet meer terecht voor een woning via een corporatie. Volgens Europese ambtenaren ondervindt de vrije huurmarkt te veel oneerlijke concurrentie van de woningcorporaties. De modale inkomens zouden zich volgens de Europese Commissie moeten wenden tot de vrije huursector waar de huren momenteel zeer hoog zijn. Kopen vormt echter tevens een reëel alternatief.

Huren is in Nederland nog steeds populair. Ongeveer 38 procent van de Nederlanders heeft geen eigen woning, maar huurt. Een groot deel daarvan huurt een huis bij een woningcorporatie welke tot doel hebben om voor lagere inkomens betaalbare woningen te realiseren. Mensen die in staat zijn om wel een eigen huis te kopen, blijven echter te lang hangen in hun min of meer gesubsidieerde huurhuis. Huurders die te veel verdienen, moet daarom van Brussel gaan huren in de vrije sector.

Vrije huurmarkt duur
Betaalbare huurwoningen bij op de vrije huurmarkt, zoals bijvoorbeeld bij organisaties zoals Direkt Wonen of Rotsvast, zijn schaars. Een gemiddelde huur van 800 euro, een gangbare prijs op de vrije huurmarkt, is een forse aanslag op het besteedbare inkomen van mensen met een modaal loon. Kopen in de Randstad is volgens de Corporaties geen goed alternatief omdat volgens hen "het aanbod te klein is".

Maar is dat zo? Wegwijs onderzocht hoe de woningmarkt er uitziet voor mensen met een modaal inkomen. Van de twintig grootste steden van Nederland werd onderzocht hoeveel woningen er binnen het financiële bereik van een modaal inkomen vallen, en hoe groot dat aandeel is als percentage van het totale woningaanbod in een stad. Resultaat: de mogelijkheden voor Jan Modaal zijn zeker aanwezig!

Ruim aanbod
Alleen al in Rotterdam kunnen de oud-huurders ruim 2.500 woningen bezichtigen die binnen hun budget vallen. Dit is bijna 40 procent van het totale Rotterdamse woningaanbod. Ook in Den Haag is 32% van de te koop staande huizen beschikbaar voor iemand met een gemiddeld inkomen. In dure steden als Leiden en Amsterdam is het aantal beschikbare woningen lager maar nog steeds niet nihil. In Amsterdam hebben kopers keuze uit zo'n 330 woningen en in Leiden uit een stuk of 100. Dit is respectievelijk 5 en 9 procent van het totale aanbod in die stad.

Voor modale inkomens kan kopen daarmee gezien worden als een reëel alternatief waarmee de nieuwe eigenaar bovendien start met het opbouwen van kapitaal door middel van een eigen woning. Dit in tegenstelling tot huren. De koper loopt uiteraard wél het risico van waardevermindering. Iets dat de afgelopen twee jaar een feit is gebleken. (Bron: WegWijs Actueel)

‘Huren wordt onbereikbaar voor modaal’

2010-05-12T01:32:00.000-07:00

Al geruime tijd tikt er een Brusselse bom onder de Nederlandse huurmarkt. Maar nu de ontstekingsdatum van 1 oktober naderbij komt, beginnen steeds meer betrokkenen zich zorgen te maken over de gevolgen voor de lagere middeninkomens. Ook de corporaties die vorig jaar nog akkoord gingen met de aanpassingen, tonen zich nu bezorgd. Vooral de 2,4 miljoen Nederlanders die maandelijks tussen de 1.800 en 2.400 euro netto verdienen, lijken het slachtoffer te worden, stellen zij.

Ten grondslag aan de aanpassingen ligt de Brusselse opvatting dat op de huurmarkt spra-ke moet zijn van eerlijke concurrentie. Volgens de Europese ambtenaren is het oneerlijk als corporaties dankzij staatsteun de concurrentie aangaan met particuliere verhuurders. De so-ciale woningbouwers kunnen namelijk goed-koop geld lenen bij het staatsgerelateerde Waarborgfonds Sociale Woningbouw, waar private projectontwikkelaars bij commerciële banken juist duur geld moeten aantrekken.

Goedkope huurwoningen
Aangezien de private partijen toch geen goed-kope huurwoningen bouwen, laat Brussel deze categorie ongemoeid. Maar voor woningen van meer dan 648 euro huur per maand, wil Brussel wel ingrijpen om private partijen een eerlijke kans te geven. Na lang overleg met de overheid en marktpartijen zijn twee eisen vastgelegd. Voortaan mag een corporatie al-leen woningen met een huur van maximaal 648 euro per maand verhuren aan huurders met een inkomen lager dan 33 duizend euro. Wie meer verdient, moet naar de vrije markt.
Daarnaast is het verboden voor corporaties om voor duurdere huurwoningen geld te lenen bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Deze maatregel moet ertoe leiden dat corpora-ties niet met goedkoop geld op de vrije markt het gevecht aangaan met private verhuurders.
De goedkope huurwoning tot 648 euro is na-genoeg onbereikbaar voor huurders met een inkomen van meer dan 33 duizend euro. Van de huurwoningen uit deze categorie mogen corporaties officieel nog 10 procent ter be-schikking stellen aan huurders met een hoger inkomen. Maar deze woningen zijn vooral ge-reserveerd voor huurders die vanwege her-huisvesting elders onderdak moeten krijgen. In de praktijk betekent het dus dat nieuwe huur-ders met meer inkomen dan modaal niet in aanmerking komen voor een goedkopere huurwoning.

Minder
Wie overigens al in een huurwoning zit en in-middels meer verdient dan 33 duizend euro, hoeft zich geen directe zorgen te maken. Ver-huizen hoeft niet. Maar als deze huurder een nieuwe woning wil betrekken, zijn woningen onder de 648 euro niet meer te krijgen. In de huurklasse van meer dan 648 euro huur per maand hebben corporaties relatief weinig wo-ningen beschikbaar. Volgens de Vernieuwde Stad, een vereniging van 22 grote corporaties, zullen door de leenregels de komende vijf jaar 30 duizend huurwoningen minder bijgebouwd worden. Het gaat om 18 duizend woningen met een huur van 650 tot 750 euro per maand.
Alleen huurwoningen van boven de 750 euro per maand zijn dan voor de potentiële huurders beschikbaar. Maar voor wie maandelijks 1.800 tot 2.400 euro netto heeft te besteden, zou zo’n huurwoning een te grote hap uit het inkomen wegnemen.
Voor de modale inkomens resteert dan een koopwoning. Maar zonder eigen geld is er in de Randstad weinig verkrijgbaar. Wie jaarlijks 33- tot 43 duizend euro verdient kan onder de officiële NHG-regels maximaal 155 duizend tot 200 duizend euro lenen. Daarvoor zijn in veel regio’s weinig woningen beschikbaar.
(Bron: Volkskrant 12 mei 2010)

Minister Van der Laan geeft corporaties aanwijzing tot betalen wijkenheffing

2010-02-09T05:40:00.000-08:00

Minister van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie) gaat met een aanwijzing Woningstichting Den Helder en De Woonschakel uit Medemblik dwingen om alsnog hun bijdrage aan de bijzondere projectsteun voor de wijkenaanpak te voldoen. De beide corporaties zijn tot dusver als enige twee corporaties in gebreke gebleven bij het betalen van de heffing over 2008. De minister stelt de corporaties een dwangsom in het vooruitzicht als zij niet binnen vier weken de heffing voldoen.
Met de bijzondere projectsteun, die door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) wordt uitgevoerd, ondersteunt de minister de corporaties die in de 40 aandachtswijken investeren in betere woningen en de leefbaarheid. Daartoe is jaarlijks 75 miljoen euro beschikbaar via een heffing van het CFV onder de corporaties die geen of weinig bezit in hebben in de 40 wijken.
Met het geven van een aanwijzing en de last onder dwangsom aan Woningstichting Den Helder en De Woonschakel maakt de minister gebruik van de bevoegdheden uit de Woningwet. Voor de corporatie uit Den Helder en de corporatie uit Medemblik betekent dit dat zij binnen 4 weken de vastgestelde heffing moet voldoen. Zonodig wordt aan Woningstichting Den Helder een dwangsom van 125.000 euro per maand opgelegd met een maximum van 250.000 euro. De dwangsom voor Woonschakel bedraagt 75.000 euro per maand met een maximum van 150.000 euro.

Nederlander rekent op corporaties

2010-02-04T03:58:00.000-08:00

Negen van de tien Nederlanders noemen het zeer belangrijk dat woningcorporaties hun ‘kerntaken’ uitvoeren. Daaronder rekenen zij: het verkorten van de wachtlijsten door het bouwen van huurhuizen en het energiezuiniger maken van huurwoningen. Bovendien ziet driekwart van de mensen een belangrijke rol voor de corporaties weggelegd als het gaat om de leefbaarheid in de wijk.
Dat blijkt uit een ‘flitspeiling’ die het ministerie van VROM/WWI in januari liet uitvoeren. Minister Van der Laan stipte vandaag enkele conclusies aan in een overleg met de Kamer.
Representatieve groep
De peiling werd in januari door bureau Market Response uitgevoerd onder een representatieve groep van 2100 Nederlanders. Bijna eenderde (31 procent) gaf aan een (zeer) positief beeld te hebben van de woningbouwcorporaties. Eén op de tien (9 procent) had een (zeer) positief beeld. Recente incidenten in de corporatiesector schaadde bij een derde van de mensen het vertrouwen, maar bij ruim de helft van de mensen maakte dit geen verschil.
De helft van de geënquêteerden zei neutraal te staan tegenover het werk van de corporaties of er niet bekend mee te zijn. De helft van de Nederlanders weet niet welke corporaties in hun buurt actief zijn.
Daadkrachtige woningbouwcorporaties
Minister Van der Laan stelde dat de volkshuisvesting niet zonder draag- en daadkrachtige woningbouwcorporaties kan. “Woningcorporaties zijn dé investeerders voor een betaalbare woningmarkt en dé investeerders in maatschappelijk vastgoed waarmee wijken en dorpen leefbaar blijven.”
De minister maakte nog eens duidelijk dat hij de relatie met de corporatiesector wil verbeteren. De twee grote twistappels in die relatie – de vennootschapsbelasting die de corporaties moeten betalen en de wijkenheffing – gaat de minister betrekken bij de brede heroverwegingen. Daarbij doen werkgroepen aan het kabinet voorstellen om met ander beleid tot kostenbesparingen te komen. “Ik stel niet ter discussie dat de vennootschapsbelasting en de opbrengsten daarvan er kwamen, maar ik wil de ruimte bij de heroverwegingen benutten om alles in een keer integraal goed te doen op een manier die niet voor verdeeldheid met de corporaties zorgt.” De minister wil daarbij ook de problemen die corporaties in krimpgebieden hebben meenemen.

Minister der Laan wil meer eenheid in klachtenafhandeling voor huurders

2009-12-10T03:45:00.000-08:00

Minister Van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie wil meer eenheid in de bij afhandeling van klachten bij de klachtencommissies. Uit onderzoek van het ministerie blijkt onder andere dat de bereikbaarheid van de commissies te wensen overlaat en dat dezelfde klacht soms bij de ene commissie wel wordt behandeld en bij een andere commissie niet. Ook is de verslaglegging vaak summier. Zo kan niet goed beoordeeld worden wat de werkzaamheden van de commissies zijn en hoe de klachtencommissies functioneren.

Minister van der Laan vindt dat de reglementen van corporaties meer gestandaardiseerd moeten worden met een aantal minimale voorwaarden. Zo moet de ontvankelijkheid van klachten gelijk zijn bij alle klachtencommissies, zodat alle huurders gelijk worden behandeld. Wanneer een klacht is terugverwezen naar de corporatie, moet de klachtencommissie teruggemeld krijgen wat er met deze klacht is gebeurd. Zo houdt ze controle over de afhandeling. Ook moet de rol van de klachtencommissie in een aantal gevallen actiever. Bijvoorbeeld door het meer begeleiden van huurders, als hun klacht niet ontvankelijk wordt verklaard of een actievere houding bij de uitvoering van het advies van de klachtencommissies. Met de brancheorganisatie Aedes is afgesproken dat zij meer ondersteuning gaan bieden aan haar leden in de vorm van een modelreglement en handreikingen om een klachtenprocedure in te richten

Van der Laan zal in de nieuwe corporatieregelgeving voorschriften opnemen voor de werkwijze van klachtencommissies van woningcorporaties. Hij wil de onafhankelijkheid van de klachtencommissies regelen, jaarverslaglegging van klachtencommissies verplichten en woningzoekenden toegang geven tot de klachtencommissies. Verder zal hij aan de hand van de jaarverslaglegging van corporaties en signalen uit de praktijk, bekijken of het in de toekomst nodig zal zijn meer voorschriften te geven voor de werkwijze en de minimale eisen voor de verantwoording van de klachtencommissies in het jaarverslag.

Bemiddelaar aansprakelijk voor te hoge huur

2009-11-09T04:54:00.000-08:00

Woningbureaus in Amsterdam zijn aansprakelijk als zij bemiddelen tegen een te hoge huurprijs. Dat is de uitkomst van een recent arrest van de Hoge Raad, de hoogste civiele rechter. De zaak was aangespannen door het bureau Direct Wonen, als beroep tegen een eerdere veroordeling door het Gerechtshof in Amsterdam. Het bureau heeft op slechts op één van haar vijftien bezwaren gehoor gekregen. Daarmee is een belangrijke principe-uitspraak gedaan over de positie van bemiddelingsbureaus. Huurders die met hulp van een dergelijk bureau een woning vinden voor een te hoge huur kunnen – ook achteraf – een schadeclaim indienen bij de bemiddelaar.

De Hoge Raad bekrachtigt dat bemiddelaars op basis van de gemeentelijke verordening niet mogen bemiddelen boven de maximale huurprijs. Met deze verordening bestrijdt de gemeente misstanden op de woningmarkt. Verder bevestigt de Raad dat de bureaus ook de belangen van de huurder goed dienen te behartigen. Deze betalen immers bemiddelingskosten en mogen verwachten dat het bureau hen wijst op hun (huur)rechten. Blijft dat advies uit en blijkt vervolgens de huurprijs te hoog volgens de woningwaardering, dan is het bureau aansprakelijk.

Direct Wonen had vijftien grieven ingediend tegen het arrest van het gerechtshof. Alle belangrijke inhoudelijke grieven zijn afgewezen door de Hoge Raad. De bemiddelaar vindt op één onderdeel wel gehoor: het Hof heeft de hoogte van de door de huurder geleden schade te gemakkelijk vastgesteld. Om die schade opnieuw te bepalen is de zaak terugverwezen naar het Gerechtshof in Den Haag. Deze instantie zal zich beperken tot het onderwerp schade en niet meer naar de andere grieven kijken.

De proefprocedure om bemiddelaars aansprakelijk te stellen voor het benadelen van huurders is aangespannen met hulp van de huurteams. De lange juridische weg was niet mogelijk geweest zonder de steun van het Emil Blaauw Proceskostenfonds. De uitspraak is van belang voor veel andere schadeprocedures en voor de positie van woningbemiddelaars. Gedupeerde huurders kunnen zich wenden tot het Wijksteunpunt Wonen in hun buurt voor ondersteuning bij het indienen van een schadeclaim. Bron: Wijksteunpunt Wonen, Amsterdam.

Koppel huur niet aan inkomen

2009-11-09T03:42:00.000-08:00

Volkskrant Forum, 5 september 2009

Door de huren te koppelen aan inkomen, wordt de solidariteit van de huurder te zwaar op de proef gesteld en is de sociale verhuurder een huisjesmelker geworden, betoogt Anita Engbers

Het is de wereld op zijn kop: in het Volkskrant-katern 2 (26 augustus) een artikel vol begrip over de tussentijdse prijsdaling van nieuwe koopwoningen en de frustratie, die dat oplevert bij ‘gedupeerde’ eerdere kopers. Tegelijkertijd krijgen voorstanders van het streven om in de sociale huursector inkomensafhankelijke huren te introduceren volop ruimte voor hun propagandistische kletspraat en beperkt het begrip voor gedupeerde huurders zich tot kanttekeningen in de marge. Onbenulligheid en gebrek aan historische kennis zijn de hoofdoorzaken.
De verkoop van woningen geschiedt op de vrije markt. Daar gelden de wetten van vraag en aanbod ongeremd. Het is net zo normaal dat de prijs van nieuwbouw nu zakt als dat de groenteboer op het eind van de dag zijn aardbeien afslaat.
De sociale huursector is er primair voor mensen met een gering of onzeker inkomen voor wie de vrije markt een te groot risico vormt. Hier zou moeten gelden, dat de prijs van de woning gekoppeld is aan de kwaliteit ervan en dat de prijs jaarlijks stijgt met inflatie tenzij er extra kwaliteit aan de woning wordt toegevoegd. De vervanging van een gaskachel in de huiskamer door centrale verwarming in het hele huis is bij voorbeeld een gerechtvaardigde reden de huur harder te laten stijgen.
Er is een tekort aan huurwoningen en in plaats van de meest voor de hand liggende oplossing – vergroting van het aanbod; bijbouwen dus – wordt sinds tien jaar door de corporatiesector aangedrongen op onredelijke prijsverhoging. Nu eens heet het dat dit instrument scheefwonen kan bestrijden, dan weer dat het de doorstroming bevordert. Onzin natuurlijk. Het enige wat werkt, is verhoging van de bouwproductie.
De reden dat corporaties zich ontwikkeld hebben tot hoge huren junks, ligt in de wijze waarop de verzelfstandiging van de sector midden jaren negentig gefinancierd is. Om de corporaties in de gelegenheid te stellen versneld voldoende eigen vermogen op te bouwen, werd een stelsel geïntroduceerd van zogenaamde streefhuren waar corporatiewoningen in hoog tempo naartoe mochten groeien. Enkele jaren achtereen stegen de huren harder dan de inflatie en kon menig werknemer zijn loonsverhoging direct afstaan aan de verhuurder. De corporaties lieten in die beginjaren hun uitgaven aan onderhoud dalen.
Tegen de tijd dat de streefhuren in zicht kwamen, was de begrotingsdiscipline bij corporatiedirecteuren ver te zoeken en zon de branche op een manier om verder te leven op steeds grotere voet. De toenmalige minister van Volkshuisvesting, Sybilla Dekker, was hen ter wille met het voorstel een groter deel van de huurwoningen te liberaliseren en de subjectieve, want door de vrije markt bepaalde, ozb-waarde een plek te geven in het objectieve woningwaarderingsstelsel.
Onder aanvoering van de toenmalige Woonbond-directeur Mária van Veen verzetten de huurders zich daar fel tegen en drongen aan op terugkeer naar het basisprincipe van inflatievolgend huurbeleid. Dekker moest aftreden vanwege de Schipholbrand en van haar huurplannen kwam niks terecht.
In het conceptverkiezingsprogramma van de PvdA voor de jongste Tweede Kamerverkiezingen stond het voornemen om de huren de lonen te laten volgen. De PvdA in Den Haag bleek het met Dekker eens te zijn. Op initiatief van de afdelingen Gouda en Amsterdam-Westerpark repte de definitieve tekst van een loonvolgend/inflatievolgend huurbeleid. Verder dan deze tegemoetkoming wilde men niet gaan. In verkiezingstijd nam de PvdA met het inflatievolgend huurbeleid de SP de wind uit de zeilen en vervolgens kwam het door de PvdA in het regeerakkoord tegenover de bescherming van de hypotheekrenteaftrek door het CDA.
Onder het dekschild van het algemene inflatievolgend huurbeleid is door de PvdA-ministers Vogelaar en Van der Laan het loonvolgend huurbeleid geruisloos van stal gehaald middels de experimenten met Huren op Maat.
Per saldo is er voor huurders geen verschil tussen de frontale aanval van Dekker en de sluiproute van Van der Laan. Ook de laatste geeft toe aan het verlangen van de verhuurders de huren te koppelen aan het inkomen van de huurder.
Daarmee geeft hij de corporaties toestemming inkomenspolitiek te bedrijven. Bovendien stelt hij de solidariteit van de hurende Jan Modaal zwaar op de proef omdat deze dubbelop mag betalen: via de belastingen voor de huurtoeslag en via zijn hoge huur voor de korting op de huur van zijn armere buurman, die in precies hetzelfde huis woont. Zo verdwijnt de relatie tussen huurprijs en kwaliteit van de woning definitief uit zicht en is er in dat opzicht geen verschil meer te maken tussen een sociale verhuurder en een huisjesmelker.
Het is onbegrijpelijk dat het verzet hiertegen zo mondjesmaat is. Waar blijft de vakbond, die zich realiseert dat het zinloos wordt te onderhandelen over loonsverhoging als het resultaat straks niet meer ten goede komt aan een hurende werknemer maar aan zijn huisbaas? Wat bezielt de Woonbond onder leiding van Ronald Paping om Huren op Maat vooralsnog het voordeel van de twijfel te geven?
Wie komt op voor de huurders?

Anita Engbers is PvdA gemeenteraadslid in Gouda, lid Huurcommissie Utrecht en auteur van Manifest der Sloppensocialisten.

Huur op maat

2009-07-24T03:59:00.000-07:00

Ik heb de indruk dat met Huur op maat, waar momenteel veel over wordt geschreven, een achterdeurtje is voor corporaties om de huren op te drijven ten koste van de huurder. Er wordt namelijk continu gesproken over de huurprijs die marktconform wordt vastgelegd door de corporaties. Daartegen hebben wij in Nederland het zogenoemde woningwaarderingsstelsel, waarmee de maximaal redelijke huurprijs wettelijk wordt bepaald. De marktconforme huren waarover de corporaties spreken liggen beduidend hoger. Een huurder kan feitelijk niet meer naar de Huurcommissie stappen om zijn huurprijs te laten controleren: immers de huurprijs ligt altijd boven de liberalisatiegrens. Een optie is nog om via de Kantonrechter een lagere huurprijs af te dwingen. De vraag is in hoeverre de Kantonrechter hiermee instemt. Hoe zit dat verder met de huurtoeslag: deze ondersteuningsvorm wordt niet genoemd in de discussie over Huur op maat. Ten grondslag hieraan staat immers het woningwaarderingsstelsel! Dit is slechts een ingeving, maar geeft wel weer waar de corporaties mee bezig zijn, namelijk de huurprijs opdrijven onder het mom van het geven van een korting al naar gelang het inkomen. Deze inkomenstoets mag een corporatie mijns inziens niet eisen. Ik voorzie veel problemen en ook mogelijkheden tot fraude. Ik zie reacties graag tegemoet.

Stankoverlast: de aanhouder wint

2009-07-06T10:37:00.000-07:00

Naar aanleiding van stankoverlast zijn twee bewoners aan het Mercatorplein een onderhoudsprocedure bij de Huurcommissie gestart. Met hulp van het wijksteunpunt werd de huur van beide bewoners tijdelijk verlaagd tot 40% van de maximale huurprijs. De verhuurder ging bij één huurder in beroep. Op basis van rapporten zou blijken dat de stank niet uit het pand kwam en de rechter draaide de huurverlaging terug. Naar aanleiding van het vonnis vorderde de verhuurder nu ook van de ándere
huurster ruim € 3.500,- terug. Zij was het hier niet mee eens. Ze had niet de kans
gehad om haar verhaal bij de kantonrechter te doen en bovendien had zij nog steeds stankoverlast. Ze is zelf de kruipruimte ingedoken. In één van de rioolbuizen
bleek een gat te zitten, de andere buizen waren in zeer slechte staat. Aan de hand van foto’s heeft de verhuurder uiteindelijk een loodgieter ingeschakeld en is het gebrek verholpen. De bewoners van het pand kunnen weer rustig ademhalen! BRON: Wijksteunpunt Wonen, Amsterdam

Kabinet wil aanpassingstelsel woningcorporaties

2009-07-06T10:33:00.000-07:00

De ministerraad heeft op voorstel van minister Van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie ingestemd met aanpassingen in het woningcorporatiestelsel.Er is volgens het kabinet vernieuwing nodig in de relatie tussen woningcorporaties, overheid en lokale belanghebbenden, in het werkdomein en voor wat betreft de staatssteunkwestie. Ook in de verbindingen van corporaties moeten vernieuwingen plaatsvinden, in de balans tussen sturing en regulering door de sector en door het interne toezicht enerzijds en publieke waarborgen anderzijds. Ook zijn wijzigingen noodzakelijk met betrekking tot integriteit, schaalgrootte, fusies en de organisatie van het externe toezicht.

Het kabinet acht goed toezicht nodig om het corporatiestelsel goed te laten werken. Zowel het interne als externe toezicht moet effectief en doelmatig zijn. Daarom is besloten al het externe toezicht bij één onafhankelijke Autoriteit neer te leggen, waarin de huidige toezichthouder, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, opgaat. Voor het externe toezicht beoordeelt de Autoriteit de verklaringen, die de Raden van Commissarissen (RvC’s) van de corporaties voortaan moeten afgeven over het maatschappelijke presteren, de financiële continuïteit, de inzet van het vermogen en de doelmatigheid, de rechtmatigheid, de integriteit en de governance.

De minister voor WWI houdt de bevoegdheid zwaardere sancties te treffen, die het bestuur (benoeming bewindvoerder) of zelfs de hele organisatie (intrekken toelating) direct raken.. Hij houdt ook de bevoegdheid een externe toezichthouder aan te stellen bij de RvC en hij krijgt de bevoegdheid de RvC te ontslaan. De Autoriteit zal de minister daarover adviseren.

De RvC’s zullen professioneler moeten gaan opereren. Er zullen nieuwe eisen aan commissarissen worden gesteld, bijvoorbeeld met betrekking tot opleidingeisen, ervaringsniveau, zittingsduur en het aantal commissariaten. In de Woningwet wordt een ontslagmogelijkheid opgenomen voor RvC’s bij slecht functioneren of het afgeven van onjuiste verklaringen. Het kabinet acht het van belang dat bij de RvC’s een cultuuromslag plaatsvindt gericht op een groter besef van de verantwoordelijkheid en een kritischer houding ten opzichte van het bestuur.

Wat betreft de salarissen van de bestuurders van de corporaties komt het kabinet snel met wetgeving om die salarissen te normeren. Het kabinet wil deze salarissen maximeren tot het wettelijk vastgelegde normbedrag voor de semipublieke sector. De RvC moet erop toezien dat de corporatie sober en doelmatig met haar geld omgaat. Zij moet hierover jaarlijks een verklaring aan de Autoriteit afleggen.

Corporaties zullen met de gemeenten waar zij actief zijn resultaatgerichte en handhaafbare prestatieafspraken maken. De taken en het werkdomein van de corporaties blijven gelijk, maar het kabinet wil geen structuren meer toestaan die onoverzichtelijk zijn. Er komen strikte regels voor het onderbrengen van activiteiten van corporaties in dochterbedrijven. Die dochters mogen alleen wat de moedercorporatie ook mag.

Als een corporatie wil investeren in een project met een commercieel karakter, moet de corporatie aan diverse eisen voldoen. Zo moet de corporatie die activiteit in een dochter onderbrengen. Daarbij mag de woningcorporatie onder andere slechts aandelenkapitaal verschaffen tot maximaal 33 procent van het balanstotaal van die dochter. Andere investeerders buiten de corporaties moeten dus ook investeren in dat project. Dit om het risico op verlies van maatschappelijk vermogen te verkleinen.

Het Huurteam blijkt voor veel Hilversumse huurders een gouden greep

2009-05-11T05:15:00.000-07:00

Van de 64 huurders die van april tot en met december vorig jaar de hulp van het huurteam hebben ingeroepen, zijn 36 zaken tot een einde komen. In twee gevallen heeft de huurder zich teruggetrokken en is er noch bij mediation, noch bij de Huurcommissie of kantonrechter resultaat bereikt. Acht en twintig zaken waren eind 2008 nog niet afgerond en lopen door naar dit jaar.

Van de 34 behandelde zaken, betrof het vijftien maal een geschil van de huurder met een corporatie en in 19 zaken ging het om een particuliere verhuurder. Bij de 19 zaken tegen particuliere verhuurders werden de huurders in 17 gevallen in het gelijk gesteld en was er slechts één huurder die de zaak verloor en één die de zaak introk.
Bij de 15 zaken tegen de corporaties hebben 7 huurder met succes gebruik gemaakt van het huurteam, een vijftal huurders heeft ongelijk gekregen en in drie gevallen is de procedure niet doorgezet. Er zijn bij de Huurcommissie vier procedures gevoerd die in 2008 tot een uitspraak hebben geleid. In alle vier de zaken stelde de Huurcommissie de huurder in het gelijk. In één zaak ging de verhuurder naar de Kantonrechter omdat hij het niet eens was met de uitspraak van de Huurcommissie. De huurder won daar opnieuw de zaak.

Geschillen tussen huurder en verhuurder kunnen ook door mediation worden opgelost. In 21 zaken hebben huurders gekozen om ‘er pratend met de verhuurder uit te komen’. Dat heeft tot resultaat gehad dat in zestien gevallen de huurder zich de ‘gelukkige’ partij mag noemen. Daarbij wist de huurteamconsulent voor zijn huurders in totaal € 16.315 op jaarbasis aan verlaagde huurprijzen voor de huurders in de wacht te slepen. Hieronder was een bedrag van € 6.540 wegens een verlaagde huurprijs wegens gebreken aan de woningen bij drie huurders. Daarnaast werd er bedrag van € 2.250 aan lagere servicekosten per jaar bespaard bij drie huurders. Voorts wist het huurteam via mediation te bereiken dat in drie zaken waar huurders gedwongen waren de huurwoning te ontruimen en te verhuizen, zij gezamenlijk € 29.000 aan tegemoetkoming mochten ontvangen (verhuiskosten) en daarboven één huurder ook nog eens € 2.000 inrichtingskosten ontving. Het grootste bedrag dat een huurder kreeg was € 7.500 voor verhuiskostenvergoeding en inrichtingskosten bij huurbeëindiging door de verhuurder. Het kleinste bedrag was € 229,20 op jaarbasis voor het toetsen van de aanvangshuurprijs.

De verwachting is dat het Huurteam in de toekomst zijn diensten kan verlenen bij grootschalige renovatie- en onderhoudsprojecten, met name als huurders zekerheid willen omtrent een nieuwe reële huurprijs.
___________________________________________________________________________________
Bel voor hulp de heer D. Scheper van het Huurteam Hilversum: 06.53.789.515. E-mail: info@huurteam.com Er is ook een website: www.huurteam.com
___________________________________________________________________________________

Meldpunt integriteit woningcorporaties open

2009-05-11T05:10:00.000-07:00

Het meldpunt integriteit woningcorporaties is vanaf vandaag elke dag onder kantoortijden bereikbaar onder telefoonnummer 070 339 4975. Dat heeft minister Van der Laan voor Wonen, Wijken en Integratie aan de Tweede Kamer gemeld. Bij het meldpunt kan iedereen terecht om signalen door te geven die te maken hebben met mogelijk oneerlijk handelen van corporaties, hun medewerkers, management en bestuurders.

Iedereen kan desgewenst anoniem meldingen bij het meldpunt doen: burgers, huurders, werknemers en interne toezichthouders van corporaties, bedrijven, overheden , belangenorganisaties en brancheverenigingen. De melder wordt, voor zover de situatie dat toelaat, geïnformeerd over de stand van zaken en resultaat van de behandeling van de melding. De VROM-Inspectie beheert het meldpunt en voert als het nodig is nader onderzoek uit op basis van de meldingen.

Het meldpunt is niet bedoeld voor klachten die een huurder, klant of belanghebbende gewoon bij een corporatie kan melden, zoals klachten over onderhoud van de woning of de wijk.

Het meldpunt kent een eigen mailadres meldpuntcorporaties@minvrom.nl en een postadres: Meldpunt Integriteit Woningcorporaties, Postbus 16191, ipc 525, 2500 BD Den Haag.

Huurverhoging 2009

2009-05-11T05:03:00.000-07:00

Op 1 juli 2009 kunnen de huren weer omhoog gaan. De regering heeft afgesproken dat de maximale huurverhoging gelijk is aan de inflatie. Dit betekent dat de huren in 2009 ten hoogste 2,5% mogen stijgen. De inflatie in 2008 was namelijk 2,5%. Dat heeft het CBS in januari 2009 bekend gemaakt.

Voor woningbouwcorporaties geldt bovendien de maximale huurprijsnorm. Dat is het percentage waarmee de gemiddelde huurprijs gerekend over alle woningen van de corporatie per 1 juli mag stijgen. Ook de maximale huurprijsnorm is gesteld op het inflatiepercentage van 2,5%.

Geen maximale huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten
Is een huurovereenkomst geliberaliseerd dan gelden minder regels. In dat geval geldt geen maximale huurverhoging. Of een huurovereenkomst geliberaliseerd is, hangt af van de aanvangshuurprijs (de eerste huurprijs) van de huurovereenkomst. Alleen zelfstandige woningen kunnen een geliberaliseerde huurovereenkomst hebben.

Verhuiskostenvergoeding omhoog

2009-02-25T06:37:00.000-08:00

De verhuiskostenvergoeding wordt per 1 maart 2009 verhoogd naar minimaal 5264,28 euro. De huurder krijgt deze vergoeding van de woningcorporatie als hij moet verhuizen omdat zijn woning wordt gerenoveerd.
De vergoeding geldt voor zelfstandige woningen en dus niet voor kamers. De vergoeding is aangepast met 2,5 %, het percentage waarmee de consumentenprijzen zijn verhoogd in 2008. De aangepaste verhuiskostenvergoeding is van toepassing op huurders die op 1 maart 2009 of later verhuizen.

Het gelijk van het Huurteam

2009-01-18T06:37:00.001-08:00

De Huurcommissie heeft afgelopen week uitspraak gedaan in een zaak die door het Huurteam Hilversum voor een huurder was aangespannen. Het betrof in dit geval een gebrek in de Categorie A. De verhuurder liet vanaf het begin van het huurcontract na om een gebrek, zijnde het aanbrengen van een ventilatievoorziening in de douche, op te lossen. Teneinde raad kwam het Huurteam er bij. In eerste instantie werd getracht om via bemiddeling een goede oplossing te vinden. De verhuurder wilde daar niets van weten: hij was gewoon niet bereid om ook maar enigszins op onze voorstellen in te gaan. Na een aantal weken getracht te hebben om tot een snelle oplossing te komen, werd besloten om naar de Huurcommissie te stappen en hen om een uitspraak in deze kwestie te vragen. De rapporteur van de Huurcommissie is komen kijken, heeft het gebrek geconstateerd en na enkele weken werden zowel de huurder (met het Huurteam als ondersteuning en gemachtigde) als de verhuurder ter zitting geroepen. De verhuurder gaf ter zitting weliswaar aan om binnen enkele dagen het gebrek te verhelpen (wat tussen haakjes nog niet is gedaan), maar daar heeft de Huurcommissie geen boodschap aan: het gaat immers om de stand op dat moment. De uitspraak van de Huurcommissie, enkele weken later, betekende dat de huurder zijn maandelijkse huur kon aanpassen van €558,64 naar €138,56 en dat met terugwerkende kracht. Het Huurteam heeft deze week bij de verhuurder een vordering ingesteld van €3780,72. De huurder was blij dat het Huurteam haar kon ondersteunen en zag al een mooie vakantie in het vooruitzicht.
Noot: De door de Huurcommissie uitgesproken maandelijkse huur blijft bestaan zolang als de verhuurder het gebrek niet heeft opgelost.

Hilversum heeft eindelijk een Huurteam

2008-12-16T03:57:00.001-08:00

Grote steden hebben al jaren een Huurteam. En nu heeft Hilversum er ook een. Het Huurteam helpt huurders gratis bij conflicten met hun verhuurder. Die conflicten kunnen gaan over de aanvangshuurprijs bij een nieuwe woning, over de servicekosten, gebreken in de woning en huurverlaging op grond van het puntentotaal. Als over deze zaken geen overeenstemming met de verhuurder wordt bereikt of als de aanvangshuur eigenlijk tegen uw zin is vastgesteld, dan kan de Huurcommissie hierover een uitspraak doen. Het Huurteam kan u helpen deze kwestie bij de Huurcommissie op tafel te leggen.

Daarvoor dient het Huurteam bij de huurcommissie een verzoek in. In sommige gevallen wordt eerst geprobeerd met de verhuurder tot een vergelijk te komen. Bijvoorbeeld bij ernstige gebreken aan de woning moet de verhuurder door de huurder hiervan in kennis worden gesteld en krijgt de verhuurder een termijn van zes weken waarbinnen de gebreken dienen te worden opgeheven. Geeft de verhuurder daaraan geen gevolg dan zal het Huurteam de Huurcommissie om een uitspraak vragen. In het geval van ernstige gebreken (bij het Huurteam is bekend om welke gebreken het dan zoal gaat) kan de Huurcommissie tegen de verhuurder een sanctie opleggen. Meestal wordt de huurprijs met 30%, 50% of 70% teruggebracht. Dat merkt u in uw portemonnaie, maar ook de verhuurder. Voor hem reden om werk te maken van het herstel van de gebreken.
Ook kan de aanvangshuurprijs fors verlaagd worden. Soms wordt die met € 250 of met € 500 verlaagd. Per maand. Een en ander afhankelijk van de prijs die de verhuurder wettelijk zou mogen vragen. Om de Huurcommissie uw aanvangshuurprijs te laten toetsen moet de huurder binnen zes maanden bij de Huurcommissie daarvoor een verzoekschrift hebben ingediend. Het beste is om in al dit soort gevallen direct contact met het Huurteam op te nemen zodat u ook werkelijk van de wetgeving kunt profiteren. Maar zelfs na deze termijn kan een huurverlaging op punten worden aangevraagd, alleen niet met terugwerkende kracht.

Het Huurteam helpt u gratis en dat komt omdat de gemeente Hilversum het Huurteam subsidieert. Alleen als het Huurteam voor u naar de Huurcommissie stapt moet de huurder € 11,00 aan leges betalen. Maar dat bedrag krijgt de huurder terug als hij in het gelijk wordt gesteld. En die kans is erg groot als u het Huurteam in de arm neemt.

Bel voor hulp de heer D. Scheper van het Huurteam Hilversum: 06 5378 9515 of e-mail naar: info@huurteam.com. Er is ook een website: www.huurteam.com met meer informatie en www.woonruimterecht.nl waarop de complete Huurwet staat.

Kamer: Meer rechten voor huurder bij sloopplannen

2008-12-16T03:52:00.000-08:00

Bewoners moeten meer rechten krijgen bij plannen voor sloop of renovatie van hun eigen buurt, vindt een Kamermeerderheid. Regeringspartners PvdA en ChristenUnie willen daarvoor zelfs een lokaal handvest in het leven roepen waarin afspraken komen over de huurprijs, recht op terugkeer in de buurt, de betaalbaarheid van de vervangende woning en over herhuisvesting. Volgens de SP gaan nu nog te vaak goede huurhuizen tegen de vlakte terwijl er een tekort aan woningen is, omdat woningcorporaties louter oog hebben voor de hoge winsten die zij met nieuwe panden kunnen behalen. Als het aan de socialisten ligt moet dan ook 70 procent van de bewoners met de sloop instemmen voordat de sloophamer valt. Hoewel ook het CDA veel belang hecht aan betrokkenheid van bewoners, vraagt het zich wel af of daarover nu al geen afspraken worden gemaakt. Bovendien waarschuwen christendemocraten ervoor dat bewoners, woningcorporaties en gemeenten van nature tegengestelde belangen hebben over woningen. ‘Door huurders meer rechten te geven, zouden nieuwe projecten te veel vertraging kunnen oplopen.’

Procedure bij Huurcommissie levert huurders geld op

2008-08-11T05:03:00.000-07:00

Huurders van woningen die een procedure beginnen bij de Huurcommissie kunnen veel geld besparen. Uit onderzoek blijkt dat 40% van de huurders die de Huurcommissie inschakelen om te beoordelen of zij een te hoge starthuurprijs betalen, gelijk krijgt. Zij mogen van de Huurcommissie gemiddeld 80,- euro per maand minder gaan betalen.

Ook huurders die te maken hebben met onderhoudsgebreken in de woning doen er verstandig aan de Huurcommissie in te schakelen. De Huurcommissie oordeelde in 40% van de gevallen dat de gebreken aanleiding waren om gemiddeld 90,- euro per maand op de huurprijs te korten. Verder is gebleken dat verhuurders tevreden zijn met de Huurcommissie. Zij hebben waardering voor de dienstverlening en maatschappelijke functie van de Huurcommissie en vinden het belangrijk dat de Huurcommissie bestaat. Dit staat allemaal te lezen in het rapport 'Vervolgmeting maatschappelijk rendement van de huurgeschillenbeslechting'.

Download: De samenvatting van het rapport.(pdf, 1 MB)

Kijk ook op http://www.woonruimterecht.nl/ en op http://www.huurteam.com/

Huisvredebreuk en/of inbraak en/of ......

2008-07-22T03:59:00.000-07:00

Huurders hebben schriftelijke toezegging, na tussenkomst Huurteam, dat ze de woning kunnen blijven huren. Huurders komen terug en stellen vast dat ze niet meer binnen kunnen komen. Buren geven aan dat verhuurder met enkele kennissen de deur heeft ingetrapt en de sloten heeft gewisseld. Huurteam geeft als advies aangifte te doen van huisvredebreuk c.q. inbraak c.q. schending woongenot door verhuurder. Huurder gaat naar wijkagent. Deze zegt niets voor ze te kunnen doen, omdat in de woning geen bed meer staat en de woning dus niet wordt bewoond. Een vreemde zaak, lijkt ons, omdat er wel degelijk sprake is van een huurwoning waarvoor huur wordt betaald. Verhuurder mag nier zonder dringende reden (bijvoorbeeld brand en/of wateroverlast) de woning ongevraagd betreden, laat staan de deur intrappen en er nieuwe sloten op zetten. Dit wordt uitgezocht. We houden u op de hoogte.

Huurders betalen regelmatig te veel

2008-07-11T10:27:00.000-07:00

Huurcommissie wijst huurders op rechten en mogelijkheden

Huurders betalen regelmatig te veel huur of te hoge servicekosten voor hun woning. Volgens de Huurcommissie kennen veel huurders hun rechten en mogelijkheden onvoldoende. Wie er met zijn verhuurder niet uitkomt kan de onafhankelijke Huurcommissie inschakelen voor een uitspraak, die voor beide partijen geldt. Geregeld krijgen huurders gelijk waardoor zij maandelijks flink besparen.

In 2006 behandelde de Huurcommissie ruim 18.000 geschillen tussen huurders en verhuurders (van woningcorporaties tot particuliere verhuurders). Zon 16% ging over de hoogte van de servicekosten, 15 % over de jaarlijkse huurverhoging en 13% over huurverlaging vanwege gebrekkig onderhoud. Eerder onderzoek liet zien dat huurders vaak gelijk krijgen en dat verhuurders de uitspraken ook meestal naleven. Met als resultaat dat huurders maandelijks veel geld op hun huur kunnen besparen.

Zaak starten loont
"Het heeft dus zin om de Huurcommissie in te schakelen bij meningsverschillen over de huurprijs, de jaarafrekening van de servicekosten of gebreken die maar niet gerepareerd worden", zegt Jan Bloksma, voorzitter van de Huurcommissie. "Huurders krijgen vaak gelijk als ze vragen om huurverlaging of om toetsing van de aanvangshuurprijs. Dit betekent dan ook vaak een flinke geldbesparing." Hij benadrukt dat de Huurcommissie onafhankelijk is en dus niet eenzijdig in het voordeel van huurders of verhuurders werkt.

Eenvoudige procedure
Volgens Bloksma hoeven huurders niet bang te zijn om een procedure bij de Huurcommissie te beginnen. "Dat is heel eenvoudig. Je vraagt een uitspraak van de Huurcommissie door een standaardformulier in te vullen. Je betaalt vervolgens 11 euro. De Huurcommissie beslist daarna doorgaans binnen zes of zeven maanden in een uitspraak of je gelijk hebt of niet. Geeft de Huurcommissie je gelijk, dan krijg je de 11 euro terug en bespaar je vaak meteen een heleboel geld." Je kunt bovendien altijd advies vragen bij een van de ondersteunende organisaties. Denk aan het Huurteam of op huurrecht gespecialiseerde organisaties, zoals Bureau Belper Woonruimterecht.

Meer informatie?
www.huurteam.com
www.woonruimterecht.nl

Dreiging verhuurder

2008-05-19T00:27:00.000-07:00

Een verhuurder die de huurder bedreigd is geen nieuw fenomeen. Toch gaat het vaak ver. Neem nu deze huurder in Hilversum. De verhuurder wil hem er perse uit hebben en gaat daarbij zelf zo ver dat hij de woning binnendringt met de reservesleutel, de vrouw des huizes bedreigt en de huurder zelf op het werk bezoekt om hem mede te delen dat hij hem wel weet te vinden. Niet alleen heeft deze huurder een veel te hoge huur betaald: ruim 800 Euro, terwijl de daadwerkelijke huur minder dan de helft mag bedragen: 285 Euro, maar weigert de verhuurder iedere medewerking aan het tot stand komen van een redelijke oplossing. Dat de huurder inmiddels aangifte van bedreiging heeft gedaan bij de Politie, maakt het niet makkelijker voor hem. Inmiddels heeft deze familie besloten om zelf maar te verhuizen, maar dan wel binnen een redelijke termijn en niet binnen veertien dagen, zoals de verhuurder wil. Het zijn juist deze verhuurders die de markt een slechte naam bezorgen. Er bestaan namelijk ook goede verhuurders, maar daar hoor je weinig over. Deze huurder durft ook niet naar de Huurcommissie te gaan om de huur te laten verlagen. Hoe ver kan intimidatie gaan. Daar doet geen enkele instantie wat aan, zo lijkt het. De betreffende verhuurder wil een rendement van minimaal 10% op zijn vastgoed hebben! Zo lusten we er nog wel een paar.

Huuropzegging

2008-03-30T23:48:00.000-07:00

Een verhuurder heeft onder de noemer van 'Ik wil er zelf gaan wonen' een huurder de huur opgezegd. Deze huurder wist niet precies wat hij moest doen en voelde zich hierdoor overvallen en kwam met een verzoek tot het doen van een advies bij ons. Nu is het zo dat er in de wet weliswaar staat dat een verhuurder van een woning de huur mag opzeggen, maar daar is wel een aantal voorwaarden aan verbonden. In deze casus bleek aan geen van die wettelijke voorwaarden te worden voldaan. De huurder haalde opgelucht adem. De verhuurder is op zijn gedrag aangesproken en is hem te kennen gegeven dat hij niet zo maar een huurder de huur kan opzeggen. Verhuurders komen geregeld met een verzoek tot het opzeggen van de huur met als uitgangspunt dat zij er welf willen gaan wonen. Duidelijk moet zijn dat in zeker 90% van die gevallen de verhuurder ongelijk heeft en ook ongelijk krijgt bij de kantonrechter. De betreffende huurder heeft nu ook een verzoek ingediend om de huurprijs te controleren op wat wettelijk is toegestaan. Wij houden u op de hoogte.
www.woonruimterecht.nl en www.huurteam.com

Huurteam gaat van start

2008-03-16T06:34:00.000-07:00

Als alles volgens plan verloopt gaat het Huurteam Gooi en Vechtstreek in april 2008 definitief van start. De eerste gemeente die definitief mee doet, en waar de huurders dus gratis gebruik kunnen maken van de diensten van het Huurteam is Hilversum. De aanzet is er nu, evenals de wil van het Huurteam om er hard tegen aan te gaan. Het betekent dat iedere huurder binnen de gemeentegrenzen van Hilversum een beroep kan doen op het Huurteam Gooi en Vechtstreek. Bekijk ook www.huurteam.com, www.woonruimterecht.nl en www.verblijfopaarde.nl voor meer informatie.
De huurders worden op vele manieren ondersteund, zowel bij de standaard procedures, zoals het niet eens zijn met de aangezegde huurverhoging, tot aan het inzetten van een procedure bij de Huurcommissie of het ondersteunen bij de juridische procedures bij de Kantonrechter.
Procedures lopen van onderhoudsgebreken, achterstallig onderhoud, het bepalen van de wettelijk toegestane huur, de berekenen van de servicekosten, zowel te betalen servicekosten als het voorschot servicekosten.
Ook biedt het Huurteam de mogelijkheid om tegen betaling kleine herstellingen uit te laten voeren en of het doen van onderhoudswerkzaamheden.
Kortom een compleet pakket voor iedere huurder die een probleem f geschil met zijn/haar verhuurder heeft.

Huurverhoging 2008

2008-02-11T09:51:00.001-08:00

De huurverhogingen voor 2008 staan er weer aan te komen. Hoewel het nog vroeg is, kan het geen kwaad er weer even bij stil te staan. Vragen die daarbij gesteld kunnen worden zijn:

Is de huurverhoging goed aangezegd?
Is de huurverhoging gerechtvaardigd?
Is de huurverhoging niet te hoog?
Kan ik tegen de huurverhoging protesteren?

Hoewel nog niet definitief bekend is wat de maximale huurverhoging mag en kan bedragen, is het goed er alvast rekening mee te houden. Want de datum van 1 april komt er sneller aan dan je denkt. BB Huurrecht houdt u op de hoogte. Ook op de sites http://www.woonruimterecht.nl/ en http://www.huurteam.com/ wordt u op de hoogte gehouden.

Servicekosten, apart onderdeel van het huurrecht

2008-01-31T09:33:00.000-08:00

Servicekosten leveren geregeld problemen op tussen huurder en verhuurder. Dit ondanks dat er duidelijke wettelijke regelingen voor bestaan. Zo moet de verhuurder op tijd de specificaties van de servicekosten verstrekken. Bijvoorbeeld over de energiekosten (gas en elektra) en eventueel water, als het bijvoorbeeld gaat om een huurcontract waarin de servicekosten apart worden verrekend. Denk daarbij aan onzelfstandige woonruimte, zoals kamerbewoning. Ook ontstaan er vaak problemen als het gaat om het betalen van servicekosten als het gaat om tuinonderhoud. Dit tuinonderhoud speelt voornamelijk bij woningcoorporaties en flatgebouwen. Ook de verdeling van de kosten leveren een geschil op.
Ook als het gaat om het voroschot, een bedrag dat de huurder vooraf aan de verhuurder betaald, waarna aan het einde van het jaar een terugbetaling of een naheffing kan volgen. Vaak wil de huurder de servicekosten, ik spreek hierbij over het voorschot servicekosten, verlagen. Dit verlagen kan via BB Huurrecht plaatsvinden, mits gegrond, maar ook via een procedure bij de Huurcommissie, waarvoor BB Huurrecht al een aantal malen huurders heeft bijgestaan in de procedure. Desondanks kan het soms verstandiger zijn om het voorschotbedrag servicekosten wat aan de hoge kant te houden, zeker nu de energieprijzen continu stijgen. Het is altijd makkelijker om terug te krijgen, soms moet daarvoor BB Huurrecht worden ingeschakeld, dan dat er achteraf een nabetaling moet plaatsvinden. Deze nabetaling kan soms enkele honderden Euro's bedragen, en dat is niet waar een gemiddelde huurder op zit te wachten.
Bent u het niet eens met de hoogte van de servicekosten of het voorschot servicekosten, laat dan eens een berekening doen door BB Huurrecht. Dit kan soms in enkele dagen rond zijn, terwijl een procedure bij de Huurcommissie soms ruim een jaar op zich laten wachten. Een jaar van onzekerheid, terwijl zowel de huurder als de verhuurder er beiden bij gebaat zijn om snel uitsluitsel te krijgen.
Kijk eens op http://www.woonruimterecht.nl/ of http://www.huurteam.com/ voor meer informatie.

Bemiddeling biedt vaak goed resultaat

2008-01-26T07:12:00.000-08:00

Een huurder en verhuurder zaten elkaar behoorlijk dwars. Om verscheidene redenen, zoals dat de huurder nooit zijn huur op tijd betaald en omdat hij behoorlijk wat overlast in de woonomgeving veroorzaakte. De verhuurder omdat die begon te dreigen met uitzetting en allerlei andere dreigementen begon uit te slaan. Het kwam bij mij op mijn bord om de huurder in deze te ondersteunen tegen het geweld van de verhuurder. Zoals meestal werd het verhaal door de huurder, na achteraf bleek, wel erg eenzijdig weergegeven en nadat ik ook met de verhuurder had gesproken, bleek dat hij het feitelijk zat was om door de huurder in de maling te worden genomen. Nadat beide partijen hun verhaal hadden kunnen doen, compleet met alle grieven en andere niet ter zake doende feiten, heb ik beide uitgenodigd tot een mediation gesprek. Ik zag meer dan 1 mogelijkheid om beide partijen gezamenlijk tot een oplossing te laten komen. Nu is mediation in dit geval wel een groot woord, want het ging meer om bemiddeling. Allebei wilden ze wel met mij als intermedair aanwezig en om het gesprek in goede banen te leiden en te houden. Zo gezegd zo gedaan: het gesprek vond plaats en na anderhalf uur praten, in eerste instantie stroef, maar later soepeler, werd er een voor beide partijen bevredigende oplossing gevonden. Het alternatief was duidelijk: uitzetting met alle vervelende problemen die er bij komen kijken. De oplossing was even simpel als eenvoudig. Door middel van een schriftelijke afspraak werd de huur maandelijks op tijd door de huurder overgemaakt en zou in overleg met de omwonende de overlast worden gereduceerd tot een minimum. De verhuurder zou alle dreigementen stopzetten en zou het achterstallige onderhoud aanpakken. Tussen iets zeggen en doen ligt meestal een wereld van verschil, maar beiden, dus zowel de huurder als verhuurder, zijn de afspraak nagekomen. Nu enkele maanden later kunnen ze weer door een deur, zijn beiden tevreden en is het probleem zonder noemenswaardi gezichtsverlies bevredigend opgelost. Wat bemiddeling soms teweeg kan brengen. Problemen, denk eens aan ons: www.woonruimterecht.nl of www.huurteam.com .

Huurteam Gooi en Omstreken

2008-01-12T09:42:00.000-08:00

Huurteam Hilversum komt onder de Stichting Huurteam Gooi en Omstreken. Deze stichting gaat zich in eerste instantie richten op vooral Hilversum, waarna ook de huurders in de andere plaaten in 't Gooi geholpen worden met hun problemen. Na Hilversum volgt Bussum, Weesp, Nederhorst den Berg, Eemnes, Baarn, Bilthoven, Naarden enzovoort. Alle huurders die problemen hebben met hun verhuurder over bijvoorbeeld onderhoudsgebreken, de hoogte van de servicekosten of de hoogte van de huurprijs kunnen een beroep doen op deze Stichting. Kijk ook onder www.huurteam.com of www.woonruimterecht.nl . Het verschil tussen de beide sites is dat www.huurteam.com zich alleen richt op huurders en dat www.woonruimterecht.nl zich op iedereen met problemen op het gebied van huren en huurrecht richt. Dus zowel op huurders als verhuurders. Bovendien levert zij een veel breder pakket en kan ieder probleem op het gebied van huurrecht worden aangepakt. www.huurteam.com is met name bedoeld voor huurders die minder dan modaal verdienen en in een woning wonen waarvan de werkelijke (kale) huurprijs onder de Euro 650,- zit. Dus niet de betaalde huur, maar de wettelijk voorgeschreven huur. Vaka kan hierbij de huurtoeslag als uitgangspunt worden genomen, maar dat is niet altijd juist. Heeft de verhuurder namelijk de huurprijs ingediend, kunnen er belangrijke verschillen bestaan.

Huurteam Hilversum komt er aan!

2007-12-14T06:16:00.000-08:00

Eindelijk is het zo ver. Binnenkort (1 maart 2008) start Huurteam Hilversum haar werkzaamheden. Huurteam Hilversum valt onder de overkoepelende organisatie Stichting Huurteam Gooi en Omstreken. Het Huurteam Hilversum gata alle huurders binnen de gemeente Hilversum (gratis) ondersteunen bij allerlei vormen van problemen met verhuurders. Bij problemen moeten jullie denken aan onderhoudsgebreken, servicekosten, huurprijs en dergelijke. Het Huurteam Hilversum geeft darabij (gratis) advies, (gratis) juridische ondersteuning en helpt de huurder bij het voeren van procedures bij de Huurcommissie en bij het gerecht, sector Kanton.
De gemeente Hilversum is de eerste gemeente in het Gooi die het belang van een dergelijke organisatie voor de huurders binnen haar gemeente inziet. Het Huurteam heeft van de gemeente Hilversum een proefperiode van twee jaar gekregen om haar nut te bewijzen voor de huurders binnen de gemeente Hilversum.

Oprot premie bij uitzetting

2007-09-27T06:35:00.000-07:00

Een huurder die al een aantal jaren een woning huurde, kreeg te horen dat hij binnen enkele maanden zijn woning moest verlaten. Deze huurder schakelde ons als tussenpersoon in. Na enkele gesprekken en met de huurwet en aanverwante zaken in de hand hebben wij voor de betreffende huurder een oprotpremie van Euro 17.000 weten te realiseren. Daarenboven werden de servicekosten over de afgelopen vijf jaar, die de huurder niet had voldaan, kwijtgescholden, hetgeen nogmaals het aardige bedrag van Euro 6400 opleverden. Kortom: de huurder die bovendien bovenop deze premie een half jaar de tijd kreeg om te verhuizen, was in zijn nopjes met deze oplossing. Hij had verwacht dat hij op straat zou staan, zonder enig recht van spreken. Hoewel het niet altijd zo loopt, geldt ook hier dat als je het niet probeert en ons vergeet in te schakelen, heb je kans dat je veel geld misloopt en dat je zonder vorm van protest op straat komt te staan.
Wat het de huurder uiteindelijk heeft gekost: Euro 637,50! Daartegenover staat een premie van Euro 23.400,-

Fantastisch vliegvissen

2007-06-22T05:35:00.000-07:00

Afgelopen dinsdagavond 19 juni 2007 ben ik toch maar een aantal uurtjes gaan genieten van de natuur. Hoewel er naar verhouding aardig wat wind stond lukte het aardig om de vlieg toch op de juiste plekken te krijgen.
In eerste instantie viste ik met een nymphje op haak 14. Dit gaf echter geen enkel resultaat. Na nog enkele verschillende vliegjes te hebben geprobeerd, besloot ik toch maar terug te keren naar mijn favoriete vlieg in het polderwater van 't Gooi, namelijk de zogenoemde Pheasant Tail gebonden op haakje 18.
Vanaf dat moment ging het aanzienlijk beter. De vis, waaronder Ruisvoorn, Blankvoorn en Alver, moest weliswaar worden opgezocht, maar was goed vangbaar. Een kanttekening: de goede snelheid waarmee de vlieg werd bewogen was van belang in combinatie met de juiste waterdiepte waarin ik viste.

Huurrecht

2007-06-15T03:54:00.000-07:00

Het Huurrecht is een apart specialisme binnen het Nederlands Recht. Een specialisme dat niet wordt onderkent door de meeste huurders en verhuurders. Ook advocaten maken geregeld blunders, omdat ze denken dat zij het Huurrecht er even naast kunnen doen. Dat is jammer, waardoor veel zaken voor de Kantonrechter komen die eenvoudig en snel ook anders opgelost hadden kunnen worden.

Kijk op bijvoorbeeld www.woonruimterecht.nl.